In tempi di crisi economica, sapere come affittare casa se si ha a disposizione un’abitazione può veramente cambiare la vita. Mettere in vendita una seconda abitazione di questi tempi infatti, non è molto conveniente, visto il prezzo degli immobili che scende sempre di più e, anche se mettere in affitto una casa, come vedremo, ha degli obblighi sia legali che fiscali piuttosto pesanti, può risultare molto più conveniente che venderla. Molti sono gli adempimenti necessari per poter porre una casa in affitto. Si tratta non solo di adempimenti legislativi, ma adempimenti tecnico – burocratici rilevanti.
Proviamo a considerare come procedere.
Come affittare casa, cosa dicono le norme e requisiti deve avere un immobile
Cominciamo con il considerare alcuni aspetti normativi.
Dal 2016, la relativa legge di Stabilità ha modificato la disciplina del contratto di messa in affitto.
Il locatore, ovvero il proprietario, è tenuto a registrare il contratto presso l’ Agenzia delle Entrate nel termine di 30 giorni dalla firma con il locatario. Non si richiede registrazione del contratto qualora l’ affitto della casa non ecceda i 30 giorni.
Da considerare che il termine è perentorio, ossia se il proprietario non adempie, il contratto si considera inesistente. Tale eventualità fa transitare il regime, qualora si renda necessario, dello sfratto dal regime con termini abbreviati, al regime ordinario (pura causa civile).
Il locatore è tenuto a comunicare al locatario l’avvenuta registrazione entro 60 giorni dalla presentazione all’ Agenzie delle Entrate.
Ai fini della registrazione si rende necessario presentare due copie del contratto debitamente firmate dalle parti. Inoltre, serve documentazione attestante il pagamento dell’ imposta di registro, e una marca da bollo (Eur 16,00) ogni due pagine di documento contrattuale.
Consideriamo, adesso, alcuni aspetti tecnici preliminari all’ affitto.
I locali messi in affitto devono possedere alcuni requisiti, che il locatore deve verificare: impianti a norma, inesistenza di gravami legali tra cui ipoteche. Se si affitta una casa con elettrodomestici ne va accertato, e garantito, il relativo funzionamento. Infine, si rende necessario che i locali siano abitabili.
Molto spesso abbiamo sentito parlare della certificazione energetica. Tale adempimento determina il canone di affitto: classi energetiche più alte (migliori) determinano alti canoni di affitto, e viceversa classi energetiche basse (peggiori) abbassano il relativo canone. Alla base vi è quindi la minore, o maggiore dispersione energetica del bene locato.
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Come affittare casa tramite un’ agenzia immobiliare
Qualora si decida di affidarsi all’ intermediazione di un’ agenzia immobiliare per la messa in affitto della propria casa, bisogna considerare come queste operano diversamente, offrendo servizi pre e post contrattuali. Ci si può, ad esempio, affidare ad un’ agenzia per gestire anche la fase di incasso dei canoni, ed ogni incombenza successiva alla firma del contratto.
Quanto costa ad un affittuario stipulare un contratto di affitto con l’agenzia
Ogni agenzia opera come intermediario, ed ognuna può offrire servizi diversi, ad un costo ovviamente diverso. Se si considera la vastità delle problematiche che possono sorgere durante la vigenza del contratto di locazione, per il proprietario, l’ intervento di un’ agenzia, può costituire una semplificazione degli adempimenti pro tempore. Per l’ inquilino, l’ intervento di un’ agenzia, può rappresentare un supporto tecnico – normativo che molte volte il proprietario non possiede.
In merito ai costi, per l’ intermediazione di un’ agenzia, stime parlano di circa il 10 – 15% del canone di locazione annuo (oltre IVA).
Di solito, il costo per un’intermediazione immobiliare, per quanto riguarda un affitto, è quello di 1 mese di canone mensile di affitto sia per il proprietario che per l’affittuario.
Cioè SIA IL PROPRIETARIO CHE L’AFFITTUARIO dovranno versare il corrispettivo di 1 mese di affitto all’immobiliare.
Questo rende il contratto di affitto molto più oneroso per l’affittuario, che dovrà versare 1 affitto all’immobiliare + 3 affitti come caparra + l’affitto del 1° mese.
AD ES; se l’affitto mensile è di 1.000 euro al mese, l’affittuario dovrà versare 5.000 euro nel momento della stipula del contratto di affitto.
In molti casi si chiede molto di più di caparra, fino a 6 mesi di caparra è normale chiederli, quindi il caso di cui sopra, passerà a un versamento di 8.000 euro per la firma del contratto di affitto, quindi una cifra veramente importante che non tutti riescono a permettersi.
Come affittare casa senza agenzia
Il metodo più semplice per risparmiare, è quello di affittare la propria abitazione senza agenzia.
Si può fare tutto in modo legale: ci sono dei moduli prestampati di contratto di affitto, che basterà compilare e potare a registrare presso l’Agenzia del territorio.
Vi ricordiamo che la registrazione del contratto di affitto presso L’Agenzia delle Entrate e compilare il Modello RLI.
Costo dell’imposta di registro per nuovo contratto di affitto
| IMMOBILE | PERCENTUALE |
|---|---|
| Fabbricati a uso abitativo | 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità |
| Fabbricati strumentali per natura | 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva |
| 2% del canone, negli altri casi | |
| Fondi rustici | 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità |
| Altri immobili | 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità |
AD ES; facendo riferimento al contratto di cui si parlava prima con un affitto di un appartamento di 1.000 euro al mese per 4 anni, l’imposta di registro sarà di 20 x 4 = 80 euro ( che vanno divise tra affittuario e padrone di casa)
Affitti di breve durata
Molto diffusi nelle nostre città, specie quelle più grandi, sono gli affitti di locali per una durata breve (ossia sotto i 30 giorni). Come sopra ricordato, la normativa degli affitti brevi esula dalla Legge di Stabilità 2016: agli stessi si applica la legge n. 441 del 1998 (piena libertà delle parti). Essendo affitti di breve durata, non è necessario procedere alla registrazione del contratto presso l’ Agenzia delle Entrate.
Sempre in ambito fiscale, qualora il proprietario non possieda più di due immobili da mettere in affitto, non si rende necessario aprire una partita IVA.
Quando si decide di affittare per brevi periodi, è bene richiedere una fidejussione, o cauzione, al locatario per eventuali danni. Al termine dell’ affitto, il locatario deve pagare la tassa di soggiorno vigente.
Anche per gli affitti brevi può essere utile richiedere l’intervento di un’ agenzia specializzata.
Consigli utili per affittare
La lista dei possibili consigli per un proprietario che decide di affittare un immobile di proprietà sono infiniti, così come lo sono quelli che si potrebbero dare al soggetto che prende l’immobile in affitto.
Proviamo a prendere in considerazione alcuni consigli per il proprietario.
Sicuramente, è importante per il proprietario capire con chi si ha a che fare: chi è l’ inquilino? Visto che i problemi legati al pagamento del canone possono rappresentare un problema rilevante, qualche accertamento sulle capacità finanziarie del locatario sono davvero utili.
In caso di affitto di casa arredata, o con mobili parziali, è bene fare una lista da far visionare alla controparte, al fine di evitare contestazioni per danni, o assenza del bene al termine del contratto.
Come sopra ricordato, è cura di ogni proprietario far acquisire alla propria casa da affittare una certificazione energetica medio/alta al fine di spuntare qualcosa in più sul canone di affitto.
Occorre, poi, che il pagamento dei canoni di locazione siano tracciabili: no pagamenti per cassa.
Anche se può rappresentare un costo aggiuntivo, è bene che il proprietario disponga di una polizza assicurativa che copra il mancato pagamento dei canoni per sopravvenuta perdita del lavoro da parte del locatario.
Molto altro vi sarebbe ancora da dire, come ad esempio il curare e mettere a disposizione del locatario ogni riferimento per la voltura delle utenze domestiche.
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Tasse e affitti
Dopo ave spiegato come affittare casa, parliamo anche dei costi. Oltre gli adempimenti relativi all’ imposta di registro, e marche da bollo sopra ricordati, occorre ricordare il concetto di cedolare secca, o regime ordinario.
I due regimi sono alternativi: la scelta della cedolare secca permette di non pagare l’ imposta di registro ed il bollo in fase di registrazione del contratto. La scelta del regime ordinario, viceversa, prevede che i costi della registrazione siano suddivisi in parti uguali tra locatore e locatari. È da escludere ogni clausola contrattuale che ponga i predetti costi a carico del locatario, mentre sono ammesse le clausole che le pongano per intero a carico del locatore proprietario.
L’ imposta di registro si paga una volta all’ anno, solitamente, anche se è ammesso il pagamento per l’intera dura contrattuale (l’ Agenzia delle Entrate concede, ovviamente, una riduzione). L’ importo minimo è pari ad Eur 67,00.
Il tardivo pagamento comporta sanzioni dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.
In merito all’ entità delle tasse da pagare sui canoni riscossi annualmente, come poco sopra detto, il tutto dipende dall’ entità del regime prescelto.
La tassazione ordinaria comporta il pagamento delle tasse (IRPEF) secondo gli scaglioni di appartenenza.
Il regime della cedolare secca prescinde dagli scaglioni di reddito, e comporta l’ applicazione di un’ imposta del 21% fissa (sui redditi generati dai canoni di locazione stabiliti a mercato libero). L’ aliquota può scendere al 10% in caso di canoni di locazione concordati.
Non bisogna scordare altre tasse sulla casa come la TARI ( la tassa sui rifiuti) che va pagata in modo proporzionale tra affittuario ed inquilino.
Come affittare casa: trovare a chi affittare
Considerati i tempi difficili che stiamo vivendo, oltre ai consigli sopra ricordati per il proprietario, diviene importante capire come trovare un possibile “cliente”.
Molta importanza riveste il canale internet, se si decide di agire senza l’ intervento di un’ agenzia. Il canale internet favorisce molto la pubblicizzazione con foto, su siti specializzati.
Valgono in ogni caso le precauzioni proprie del mondo internet, cercando di privilegiare contatti diretti con il locatario e compiendo gli accertamenti necessari.
In merito all’ entità del canone di locazione, ci troviamo di fronte, ormai, ad una negoziazione a libero mercato: libera contrattazione tra le parti. Sull’ entità molto influisce la qualità della casa locata, l’ ubicazione, i servizi a disposizione, ed ogni altro dettaglio che possa essere apprezzato dal locatario.
Prudenza e rispetto, nella ricerca del locatario, sono concetti utili e da applicare reciprocamente tra le parti.
