Amministratore di Condominio: Quanto Guadagna e come ci si diventa

Quanto guadagna un amministratore di condominio? Sebbene si possa ricorrere ad amministratori interni, che conoscano al meglio eventuali difficoltà che si incontreranno coi condomini stessi come litigi e rancori vari, spesso si fa riferimento a professionisti esterni alla propria palazzina.

Ritenuto gestore ufficiale di beni comuni, il ruolo dell’amministratore di condominio è regolato dal Codice Civile, che ne stabilisce anche facoltà, competenze, diritti e doveri. Se prima del d.l. 220/2012 era una figura che tutti potevano ricoprire, richiedendo solamente forte senso di responsabilità, col d.m. 140/2014 i requisiti cambiano drasticamente. Cosa fa e come ci si diventa?

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Chi è l’amministratore condominiale e qual è il suo ruolo?

Parlando di amministratore di condominio, si intende un soggetto incaricato di gestire un edificio condominiale rispettandone il regolamento. La sua attività è disciplinata da art. 71 bis sulle disposizioni attuative del c.c. e d.m. 140/2014 del Ministero della Giustizia. E’ legato ai condomini attraverso un mandato di rappresentanza, regolato dall’art. 1703 c.c., che ne identifica un contratto con cui può compiere uno o più atti giuridici per conto dei condomini stessi.

E’ l’unico responsabile della contabilità dell’immobile, è quindi tenuto a gestire le spese e redigere il bilancio, giustificando entrate e uscite e riscuotendo le somme dovute dai condomini davanti al godimento di servizi e utenze comuni.

Secondo l’art. 1777 c.c., è responsabile delle parti comuni dell’edificio, ma non ha alcuna rappresentanza su parti private e singoli appartamenti. L’art. 1129 c.c. stabilisce invece che la sua nomina da parte dell’assemblea è obbligatoria quando vi sono più di 8 condomini, può essere scelto al loro interno o può essere, in alternativa, un professionista esterno. La durata del suo incarico è di un anno, al termine del quale può essere rinnovato o revocato.

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Quali sono compiti e doveri dell’amministratore?

Le principali mansioni dell’amministratore condominiale si dividono in funzione del momento del suo incarico. Altri obblighi sono invece legati alla sua attività in generale.

A inizio incarico

All’inizio del suo mandato, il neo-amministratore è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolare:

Codice fiscale
Ubicazione dei registri condominiali
Orari di consultazione

Generalità e recapiti vanno apposti nel luogo d’accesso al condominio, al fine di favorire il contatto in caso di necessità, dovrà poi associare il suo codice fiscale a quello del condominio presso l’Agenzia delle Entrate. Sarà tenuto a registrare tutte le utenze condominiali ed effettuare il passaggio di consegne formale col precedente omologo.

Infine, dovrà presentarsi in banca/posta in cui risiede il conto corrente del condominio che amministrerà e depositare la sua firma, o aprirne un nuovo conto qualora non ve ne sia uno precedente o non sia più disponibile.

Durante l’incarico

Nel corso del suo mandato, sono molte le attività che l’amministratore di condominio svolgerà:

Convocazione assemblea condominiale, entro 180 giorni dal termine della gestione, eseguendone le delibere; tale assemblea è l’organo deliberativo dai maggiori poteri ma di cui l’amministratore ne è responsabile, con possibilità di revoca giudiziaria in caso di mancata esecuzione delle delibere
Disciplina uso parti condominiali e fruizione servizi comuni, stabilendo diritti e doveri per i condomini; ai sensi dell’art. 1133 c.c., i provvedimenti presi possono essere soggetti a ricorso ad assemblea condominiale o autorità giudiziaria qualora iniqui
Gestione finanziaria, incassando le rate condominiali e pagando i fornitori con i medesimi introiti, da depositare in un apposito conto corrente aperto per il condominio; secondo il d.l. 220/2012 costituisce grave irregolarità utilizzare conti secondari o gestire somme in contanti
Riscossione contro condomini morosi, agendo quando necessario anche per vie legali, eccetto casi di esonero da parte dell’assemblea; la mancata riscossione rappresenta un’inadempienza dell’amministratore, che può essere citato per danni dal condominio
Applicazione regolamento condominiale, facendo tutto il possibile per conservare gli elementi comuni dell’immobile sul lato funzionale ed estetico
Adempimenti fiscali, presentando certificazione unica dell’anno precedente a inizio anno e certificazione redditi di sostituti d’imposta a metà anno, versando le relative somme con modulo F24, oltre a essere diretto responsabile di eventuali dipendenti condominiali (custodi, portieri, ecc…); in caso di contestazione e irregolarità da parte dell’Agenzia delle Entrate, vi saranno sanzioni per il condominio, che può comunque chiedere danni all’amministratore
Cura registri condominiali, conservandoli in sicurezza e tenendoli disponibili alla consultazione; essi sono
- Registro anagrafico, in cui vi sono dati catastali, di recapiti e proprietari delle unità abitative
- Registro verbali dell’assemblea, con tanto di regolamento di condominio
- Registro con la nomina e la revoca degli amministratori
- Registro contabilità, in cui ci sono entrate e uscite finanziarie

Infine, qualora singoli condomini lo richiedano, l’amministratore dovrà fornire attestazione dello stato di pagamenti e liti in corso, documentazione richiesta specialmente davanti la compravendita.

A fine anno

Al termine di ogni anno di mandato, l’amministratore di condominio è tenuto a redigere un rendiconto fiscale, convocando l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura della gestione o in funzione della scadenza stabilita nel regolamento condominiale: in entrambi i casi, la mancata convocazione rappresenta grave irregolarità.

Alla cessazione dell’incarico

Terminato il suo mandato, l’amministratore ha l’obbligo di consegnare tutta la documentazione riguardante condominio e singoli condomini, incorrendo nel reato d’appropriazione indebita qualora non lo faccia, venendo escluso dall’esercizio della professione.

Il soggetto sarà tenuto a svolgere l’attività amministrativa, specialmente per questioni urgenti, anche dopo la revoca del suo mandato e fino al passaggio di consegne formale. Non saranno previsti ulteriori compensi dopo la revoca. Il d.m. 140/2014 stabilisce infine che l’incarico di amministratore condominiale non può essere vacante nemmeno tra la revoca del precedente e la nomina del successivo.

Eccezioni per le delibere

Sebbene l’amministratore condominiale abbia obbligo di eseguire le delibere dell’assemblea, custodendone i verbali nell’apposito registro, vi sono due casi in cui può agire diversamente:

Delibere annullabili, ossia tutte quelle che presentino vizi di forma e/o sostanza, specialmente in caso di assemblee non correttamente convocate o procedure di c.c. o regolamento condominiale non seguite opportunamente; ai sensi dell’art. 1137 c.c., chiunque abbia espresso voto contrario alla delibera potrà impugnarla davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni da quanto ne verrà a conoscenza, solitamente dal giorno dell’assemblea
Delibere nulle, ossia tutte quelle inerenti a elementi fuori dalle competenze dell’assemblea, come verso proprietà non condominiali o azioni che limitino i diritti anche di un solo condomino, come ripartizioni non eque delle spese; sono impugnabili da chiunque e senza prescrizione, non possono essere eseguite dall’amministratore, che può essere citato per danni al condominio in caso contrario

Davanti a cause legali

Come rappresentante legale del condominio, l’amministratore riceve gli atti ufficiali di cause attive e passive inerenti all’edificio, con l’obbligo di riferirne in assemblea e nella presentazione del bilancio.

L’art. 71 bis disp.att. c.c. asserisce che non può intentare cause legali a nome del condominio senza autorizzazione dell’assemblea: in caso di provvedimenti urgenti, dovrà convocare un’assemblea straordinaria per nominare un legale che rappresenti il condominio. Unica eccezione a tale regola è quella verso condomini morosi, con 2 solleciti di pagamento prima delle vie legali e prescrizione entro 6 mesi dalla chiusura della gestione; il regolamento condominiale può tuttavia stabilire interessi di mora verso quote non saldate.

Infine, secondo il d.l. 145/2013, sebbene abbia il compito di far rispettare il regolamento, l’amministratore di condominio non può applicare multe e sanzioni, poiché tale potere spetta all’assemblea; precedentemente a tale decreto, poteva sanzionare singoli condomini fino a 200,00 euro.

Obblighi fiscali professionali

Quando esercita un’attività professionale e non occasionale, la figura dell’amministratore condominiale richiede una Partita IVA, con versamento di contributi per le prestazioni rese all’INPS o a una cassa previdenziale alternativa qualora appartenga a ordini o collegi.

Come si diventa amministratore di condominio?

Se prima del d.l. 220/2012 (che richiama il d.l. 28/2010) l’incarico di amministratore condominiale non aveva alcun requisito se non quello di onorabilità e professionalità, col Decreto Destinazione Italia (d.l. 145/2013) e conseguente d.m. 140/2014 del Ministero della Giustizia, l’esercizio di tale figura è vincolato a specifica formazione.

Prima di tutto, ai sensi dell’art. 71 bis disp.att. c.c. l’aspirante amministratore dovrà possedere i seguenti requisiti d’onorabilità:

Godimento dei diritti civili, con capacità giuridica e d’agire, anche con autocertificazione
Assenza di condanne per delitti contro pubblica amministrazione, amministrazione della giustizia, fede pubblica, patrimonio o per altri delitti non colposi per i quali la legge prevede pene dai 2 ai 5 anni, senza soglia di gravità
Assenza di misure di prevenzione divenute definitive personali e/o patrimoniali, eccetto riabilitazione, come stabilito dal d.l. 159/2011
Assenza d’interdizione o inabilitazione, con limitazione della capacità d’agire e affiancamento di tutore
Assenza d’annotazione nel registro dei protesti cambiari, eccetto pagamento entro 12 mesi dalla levata del protesto e richiesta di cancellazione

Altri requisiti riguardano poi il lato caratteriale, con le capacità di:

Relazione e cortesia coi condomini
Organizzazione e coordinazione delle attività
Gestione urgenze ed emergenze
Mediazione e conciliazioni potenziali liti, diverbi e conflitti tra condomini
Risoluzione problematiche sorte internamente all’immobile amministrato

Infine, vi sono i requisiti di professionalità: il soggetto dovrà possedere diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione iniziale, con aggiornamenti annuali per l’esercizio della professione per almeno 15 crediti formativi.

Quanto guadagna un amministratore di condominio

Un normale amministratore di un solo condominio guadagna solo dai 100 ai 200 euro al mese. Bisogna però dire che di solito che fa l’amministratore di condominio amministra più condomini, quindi amministra un ufficio con impiegati che fanno questo lavoro e guadagnando sui 100 euro al mese ogni condominio e amministrandone anche 10, o 10 o 100 condomini alla volta, ecco che i guadagni si moltiplicano per ogni condominio amministrato.

Come è strutturata la formazione per amministratori condominiali?

Diversamente dal ruolo dell’amministratore interno, che può essere ricoperto anche da uno dei condomini senza requisiti di professionalità, l’amministratore esterno deve aver frequentato un apposito corso di formazione per poter esercitare la professione, nel rispetto del decreto 140/2014.

Responsabilità degli organizzatori della formazione è scegliere figure professionali con adeguata preparazione in merito, tra tutte un responsabile scientifico, stilando poi un programma inerente alla materia che verrà comunicato al Ministero della Giustizia. Obiettivo prioritario del corso iniziale è fornire ai futuri amministratori di condominio una serie di competenze indispensabili alla professione:

Tecnico-giuridiche
Contabili
Gestionali
Amministrative

La formazione iniziale ha durata fino a 72 ore e si può tenere anche in via telematica. Al termine del corso l’aspirante professionista dovrà sostenere un esame, che si terrà nella sede dell’ente scelto e che, se superato con esito favorevole e certificato dal responsabile scientifico, darà diritto ad un attestato per l’iscrizione al registro telematico degli amministratori condominiali: un database di facile consultazione per i condomini, che possono verificare se il loro amministratore è in regola con gli obblighi di legge.

A quello iniziale, seguono poi corsi d’aggiornamento con cadenza annuale e dalla durata minima di 15 ore, da completare entro l’8 ottobre di ogni anno: prevedendo le medesime regole della formazione iniziale, sono obbligatori per continuare ad esercitare l’attività, in caso contrario si incorre nella nullità delle delibere condominiali eseguite e la cessazione dell’incarico.

A organizzare formazione iniziale e aggiornamenti possono essere le varie associazioni di categoria, tra le tante:

AIAC (Associazione Italiana Amministratori Condominio)
ANAMMI (Associazione Nazional-europea Amministratori Immobili)
ANAPI (Associazione Nazionale Amministratori Professionisti Immobili)
FNA (Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari)
UNAI (Unione Nazionale Amministratori Immobili)

Quando provenienti da enti affidabili e riconosciuti come le suddette associazioni, il costo dei corsi per amministratori di condominio è altamente variabile poiché liberamente deciso: può essere infatti dai 200,00 ai 700,00 euro, a cui si aggiungono quelli per eventuali strumenti o materiale didattico.

Conclusioni

Capendo chi è l’amministratore condominiale, cosa fa e come lo si diventa, si può concludere dicendo che è una professione di grande responsabilità e che richiede una forte etica personale, oltre ad un’ampia reperibilità per gestire le varie situazioni nell’ambiente di competenza, che siano esse ordinarie o d’emergenza.

A conti fatti, anche quando professionale e con Partita IVA, l’amministratore condominiale può scegliere autonomamente quanto tempo dedicare alla sua attività, creando varie opportunità di guadagno che possono andare da alcune centinaia a varie migliaia di euro mensili, sempre in funzione di dimensioni e quantità di immobili amministrati. Si può inoltre svolgere assieme ad altre professioni, purchè non vi siano conflitti.

Indifferentemente dai requisiti d’onorabilità, davanti a un’attività professionale riconosciuta la formazione è d’obbligo, poiché consente di apprendere competenze che saranno necessarie nel corso del proprio lavoro. Da non sottovalutare infine il fattore umano, che riguarda capacità di relazione, empatia e comprensione.

Approfondimenti sull’argomento

Autore

Massimiliano Biagetti
Fondatore di Economia Italiacom e Finanza Italiacom è divulgatore finanziario e trader.