Come Aprire un'Agenzia Immobiliare: informazioni e procedure

Fare l’agente immobiliare, cioè l’intermediario tra chi compra e vende o affitta immobili, può essere diventare una professione molto redditizia, nonostante il mercato immobiliare sia in crisi ormai da diverso tempo. Tutti hanno bisogno di una casa in cui vivere e sia chi vuol comprare un’abitazione, sia chi vuole affittare un semplice appartamento, chi la cerca e chi la offre è più propenso e tutelato se si affida ad una agenzia immobiliare.

Per capire come aprire un’agenzia immobiliare occorre prima di tutto capire cos’è e cosa fa l’agente immobiliare, una figura professionale che media la compravendita di un immobile, dalla proposta d’acquisto alla firma del contratto. Per diventarlo si hanno requisiti ben precisi sia burocratici che personali, come una spiccata dote comunicativa e un forte spirito imprenditoriale. Solo valutando questi fattori c’è infine da chiedersi, come aprire un’agenzia immobiliare dal principio?

Perchè aprire un’agenzia immobiliare può essere un’idea redditizia?

Nonostante le conseguenze dell’emergenza CoViD-19 sull’economia, il mercato immobiliare si dimostra ciclico, tanto che anche in epoche passate è sempre stato in grado di resistere a forti crisi finanziarie, anche se poi ne è uscito indebolito, anche a causa di un calo demografico e lo spopolamento di alcune zone del paese.

Secondo i dati di Agenzia delle Entrate e Dipartimento Finanze del Ministero dell’Economia, al 2016 il 75,2% delle famiglie italiane possiede una casa di proprietà, adottata come abitazione principale nel 60% dei casi, per un valore medio di circa 162.000 euro per immobile. Secondo gli stessi dati, è di 6.000 miliardi di euro l’intero patrimonio immobiliare italiano.

Segnali positivi anche da parte delle agenzie immobiliari: secondo un’analisi svolta da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre 2019 la percentuale di agenzie che ha venduto immobili è salita dal 74,8% all’81,7%, con l’84% delle vendite totali che riguarda abitazioni già esistenti.

Nel periodo tra febbraio e aprile 2020, in cui il Coronavirus ha raggiunto i suoi massimi livelli, il settore del mattone ha però subito una forte flessione sulle vendite fino al 50% specialmente in grandi città, come Milano, Firenze o Roma.

Tuttavia, mentre Scenari Immobiliari conferma un calo di 106 miliardi di euro e un fatturato ridotto del 18%, si prevede una forte ripresa nel 2021, considerando che una riduzione di prezzi fino al 5% può rappresentare valide opportunità d’investimento per gli acquirenti e, di conseguenza, anche per le agenzie immobiliari.

Quindi, dopo aver scritto un business plan, si può cercare di aprire questo tipo di attività imprenditoriale individuale o anche di formare una società apposita.

Chi è e cosa fa l’agente immobiliare?

Prima di capire come aprire un’agenzia immobiliare, occorre innanzitutto comprendere come sia strutturata la figura dell’agente immobiliare. Secondo gli art. 1754 e 1765 c.c., l’agente immobiliare è un professionista che svolge il ruolo di mediatore della compravendita immobiliare, guidando venditore e acquirente verso un esito positivo, seguendo le fasi di:

Valutazione immobile
Promozione e sponsorizzazione
Gestione appuntamenti e visite
Gestione proposte d’acquisto
Stipula compromesso
Firma atto notarile

Al termine di ogni compravendita, come stabilito dall’art. 1755 c.c. all’agente immobiliare verrà riconosciuta una provvigione da una o entrambe le parti, che rappresenta una maggiorazione sul costo dell’immobile su percentuale media del 3%

Requisiti e iter per diventare agente immobiliare

Chiunque voglia aprire un’agenzia deve assolutamente essere riconosciuto come agente immobiliare, soddisfacendo una serie di caratteristiche seguendo un preciso iter. I requisiti fondamentali sono:

Essere maggiorenni con cittadinanza italiana o europea, o extracomunitaria presentando permesso di soggiorno
Godere di pieni diritti civili
Avere diploma di scuola superiore
Non aver avuto procedure fallimentari o d’interdizione
Non aver subito condanne ai sensi dell’art. 2 del d.l. 39/1989 o da procedure antimafia

Essendo in regola coi requisiti principali, il futuro agente dovrà frequentare un corso di 200 ore organizzato dalla regione di residenza, dalla Camera di Commercio competente o da privati certificati. Al termine del corso dovrà sostenere un esame finale, che si svolgerà presso la Camera di Commercio della propria provincia.

Una volta superato l’esame finale con esito favorevole, l’agente immobiliare sarà riconosciuto idoneo e potrà finalmente seguire l’iter burocratico per aprire un’agenzia. La procedura sarà:

Apertura Partita IVA presso Agenzia delle Entrate con codice ATECO 68.31.00
Costituzione società o ditta individuale
Richiesta SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) presso comune di riferimento
Iscrizione al Registro delle Imprese
Iscrizione alla Camera di Commercio locale
Apertura posizioni INPS e INAIL

Ai requisiti burocratici si associano però anche quelli psicologici, in quanto la professione di agente immobiliare richiede una serie di abitudini caratteriali. Tra queste vi sono:

Forte spirito imprenditoriale
Spiccate doti comunicative e persuasive
Attitudine a rapporti interpersonali e contatto col cliente
Propensione a problem solving e gestione emergenze anche di tipo burocratico
Autocontrollo e lucidità mentale

Capacità imprescindibile sarà quella di mostrare empatia e capire le idee del cliente. Quando possibile, può sfruttare leve del neuromarketing come i principi di scarsità, unicità, riprova sociale o semplicemente giustificare un determinato prezzo mostrando i vari punti di forza. Seppur non necessaria, una laurea in psicologia può essere di particolare aiuto.

Come aprire un’agenzia immobiliare? I fattori da valutare

Prima ancora dell’avvio attività, comprendendo a fondo come aprire la propria agenzia immobiliare occorrerà valutare alcuni fattori. Tra tutti, i più importanti sono:

Ubicazione
Tipologia di immobili da trattare

L’aspetto geografico è quindi direttamente proporzionale a quello professionale. In funzione della zona, difatti, l’agente immobiliare può dare una connotazione alla sua agenzia, definendo le sue aree d’interesse come ad esempio:

Vendita immobili residenziali completi
Vendita immobili residenziali in costruzione
Vendita immobili commerciali
Vendita terreni agricoli e/o edificabili
Affitti stagionali e annuali

La scelta di una posizione strategica e centrale sarà di grande aiuto, in quanto consentirà di coinvolgere un maggiore pubblico: indipendentemente dai tempi, l’abitazione è un bene imprescindibile e quindi i clienti potenziali possono essere il 100%.

A visibilità maggiore corrisponde però una spesa più elevata, derivante dall’area in cui l’agenzia sorge e dalle sue dimensioni, che possono crescere nel tempo. A contribuire al successo del locale è anche uno stile semplice, accogliente e informale, affinchè i clienti che vi fanno visita si sentano a loro agio.

Quanto costa aprire un’agenzia immobiliare?

La prima distinzione da fare per un’agenzia immobiliare è quella dell’autonomia che si ha a disposizione, è infatti possibile scegliere tra 2 formule distinte:

Attività indipendente, con un investimento iniziale tra 25.000 e 30.000 euro
Attività in franchising, con un investimento iniziale tra 50.000 e 60.000 euro

Mentre nel primo caso si considerano le spese prettamente legate al locale, alla sua sistemazione e altri aspetti strutturali, nel caso del franchising si avranno costi più alti connessi al far parte di un marchio stabile e conosciuto, sebbene vi siano anche realtà di settore emergenti economiche e dalle soluzioni versatili.

Tuttavia, in entrambe le condizioni occorre considerare spese inerenti a:

Forniture iniziali da ufficio
Arredamento
Computer e strumenti tecnologici
Abbonamenti a gestionali web e riviste cartacee
Sponsorizzazione offline e presenza online
Stipendi personale
Utenze
Affitto locale, se non di proprietà

Altra voce di spesa da prendere in considerazione è la collaborazione assidua con professionisti come geometri e operatori finanziari, che può richiedere di conseguenza l’ampliamento del proprio locale, costituendone un costo maggiore. Ulteriore aspetto da non sottovalutare è infine quello di formazione e aggiornamento continui. Considerando questi ultimi fattori, la spesa complessiva può oscillare tra i 100.000 ed i 150.000 euro sul lungo periodo, che si gestisca un’attività indipendente o una in franchising.

Conclusioni

Al termine di quest’analisi su come aprire un’agenzia immobiliare, si può concludere dicendo che il mercato del mattone può rappresentare una grande fonte di guadagno fruendo della sua resistenza e dinamicità: nonostante sia continuamente soggetto a oscillazioni e sviluppi che non consentono sempre di fare previsioni attendibili, nella sua storia ha presentato un andamento ciclico in funzione di periodi e situazioni nazionali.

Sebbene il Coronavirus abbia causato flessioni consistenti in questo business, i dati di Scenari Immobiliari prevedono una lenta ripresa nei prossimi mesi: il prezzo del mattone al ribasso creerà numerose occasioni redditizie non solo per chi si metterà alla ricerca di una casa, ma anche per chi si occuperà della vendita, trovando un maggior consenso da parte della clientela.

A conti fatti, gestire un’agenzia immobiliare porterà a vivere a tempi alterni momenti di calma e altri dall’elevata mole di lavoro, sarà quindi necessario comprendere questo aspetto e sfruttare al meglio le opportunità che si avranno, organizzando le trattative in base alle esigenze, elaborando stime più dettagliate degli utili realizzabili e restando aggiornati sugli andamenti di mercato.

Idee imprenditoriali

Autore

Massimiliano Biagetti

Fondatore di Economia Italiacom e Finanza Italiacom è divulgatore finanziario e trader.