Per poter vendere casa bisogna avere i documenti in ordine, vediamo insieme le nuove regole per vendere un immobile .
Prima di vendere casa, bisogna capire se la vogliamo dare in mano ad un’agenzia immobiliare o proviamo a venderla da soli.
Si consideri che la stragrande maggioranza delle case viene comprata tramite un’agenzia immobiliare, ma possiamo anche cercare di vendere casa da soli, le agenzie immobiliari ci cercheranno una volta che abbiamo messo la casa in vendita sui vari siti specializzati di compravendite.
Vendere casa velocemente su internet senza agenzia, documenti necessari
Possiamo anche continuare a provare a vendere casa da soli, aiutati dalle agenzie immobiliari che, nel caso dovessero trovare un compratore – naturalmente – vorrebbero il loro spettante.
Questo ci sembra il metodo migliore, rispetto a quello di dare la vendita della casa in esclusiva ad una agenzia; in questo modo avremo molte agenzie immobiliari che cercano clienti per Noi, invece che solo una.
Non ci dimentichiamo che quando un’agenzia immobiliare arriva per la prima volta a visionare la casa, Vi chiederà sicuramente l’esclusiva, cioè la firma di un foglio che dice che per 4 o 6 mesi Voi affidate la vendita della casa esclusivamente all’agenzia.
Basta trovare un accordo orale e questo scoglio viene superato.
Cosa bisogna fare per vendere casa in fretta oggi:
Quindi come dicevamo mettere annunci su siti specializzati è la prima cosa, poi comunque ora le agenzie immobiliari sono loro che cercano le case da vendere, quindi Vi contatteranno loro.
Bisogna mettere l’annuncio di vendita sui giornalini di compra vendita che ci sono in ogni città ed in ogni provincia italiana.
Non solo, un bel cartello “In Vendita” è assolutamente consigliato, con tanto di recapito telefonico, in modo che se un passante lo vede, sa a chi telefonare ( molti questo accorgimento del numero, chissà perchè lo tralasciano!).
Documenti da preparare per vendere la casa:
- Atto di provenienza, ( cioè la compravendita dell’appartamento, casa o terra dove si è edificato o l’eventuale atto di successione, con la relativa accettazione di eredità ).
- Pianta e visura catastale.
- Certificato di agibilità,
- Certificazione energetica,
- Regolamento condominiale con indicazione dei millesimi ( in caso si tratti di un appartamento all’interno di un condominio),
- Manuali e garanzie relativi ad impianti energetici,
- Eventuale ipoteca (se l’immobile era stato acquistato tramite un mutuo ancora in corso),
- Contratto di affitto ( se l’immobile è occupato e locato da altri).
Come vendere casa, obblighi del venditore:
La proposta di acquisto
Proposta di acquisto di una casa: di solito si tratta di un prestampato che l’agenzia immobiliare da al compratore; questo lo compila e lancia una proposta al venditore con una cifra ed un assegno di circa il 10% del valore dell’immobile.
A quel punto il venditore può firmare ed accettare quella cifra proposta, oppure dire di NO. A quel punto il compratore rilancerà un’altra offerta, sempre allo stesso modo. Ovviamente sta al venditore accettare o meno l’offerta che gli viene fatta.
Di solito l’offerta è sempre minore della cifra richiesta, ma comunque dimostra un reale e fattivo interessamento da parte del compratore di acquistare l’immobile.
Se l’affare non va in porto o comunque ci si ripensa, una volta che si è firmato, la somma va restituita.
Il preliminare di compravendita
Preliminare di compravendita: in questo contratto le 2 parti, cioè venditore e compratore, si mettono d’accordo sulla compravendita.
Proprio in questo contratto, ad esempio sulla tempistica in cui l’immobile dovrà essere consegnato ai nuovi proprietari, al tipo di pagamento; non bisogna mai prendere assegni bancari, ma solo assegni circolari, oppure documenti ufficiali della banca che attestano il mandato ad emettere un bonifico a favore del venditore.
Il contratto preliminare di compravendita, quindi stabilisce che il compratore deve pagare il prezzo pattuito, che il venditore deve consegnare l’immobile e che garantisca per eventuali vizi dell’immobile stesso.
Ora che hai fatto tutto, prima di andare dal notaio il compratore e il venditore devono avere dei documenti senza i quali non si può fare la compravendita:
Prima della firma dell’atto notarile (rogito), sia il venditore che l’acquirente devono fornire al notaio una serie di documenti. Questi documenti servono a garantire che la compravendita immobiliare sia regolare dal punto di vista legale, fiscale e urbanistico. Ecco un elenco dei documenti necessari per entrambe le parti e dove è possibile ottenerli.
Documenti del Venditore
- Atto di provenienza dell’immobile
- Cos’è: È il documento che attesta come il venditore ha acquisito l’immobile (es. compravendita, donazione, successione, ecc.).
- Dove ottenerlo: È rilasciato dal notaio che ha redatto l’atto di acquisto o può essere richiesto al conservatore dei registri immobiliari.
- Visura e planimetria catastale
- Cos’è: La visura catastale contiene le informazioni tecniche dell’immobile (ubicazione, rendita catastale, ecc.), mentre la planimetria è la piantina dell’immobile.
- Dove ottenerlo: Ufficio del Catasto o tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate. Può anche essere richiesto online tramite servizi specializzati o direttamente dal proprio geometra o tecnico di fiducia.
- Certificato di agibilità
- Cos’è: Attesta che l’immobile rispetta le norme igienico-sanitarie, urbanistiche e di sicurezza.
- Dove ottenerlo: Rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, solitamente a seguito di una domanda da parte del proprietario o di un tecnico abilitato.
- Certificazione energetica (APE)
- Cos’è: Attesta la classe energetica dell’immobile.
- Dove ottenerlo: Rilasciato da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Puoi contattare un professionista o un’agenzia specializzata.
- Conformità urbanistica e catastale
- Cos’è: La dichiarazione che attesta che lo stato dell’immobile, sia dal punto di vista urbanistico sia catastale, è conforme alle normative vigenti.
- Dove ottenerlo: È redatta da un tecnico abilitato (geometra o architetto) dopo aver effettuato un controllo documentale e un sopralluogo.
- Estremi dell’eventuale mutuo residuo (se presente)
- Cos’è: Se sull’immobile grava un mutuo ancora in essere, bisogna fornire i dettagli del mutuo, inclusi gli estremi per l’estinzione.
- Dove ottenerlo: Puoi richiedere queste informazioni alla banca che ha erogato il mutuo.
- Dichiarazione di conformità degli impianti
- Cos’è: Attesta che gli impianti (elettrico, idraulico, ecc.) sono conformi alle normative vigenti.
- Dove ottenerlo: Rilasciato dalle ditte che hanno eseguito gli impianti o, in mancanza di questo, può essere necessario un controllo tecnico da parte di un esperto.
- Certificato di stato libero o certificato di matrimonio
- Cos’è: Se il venditore è sposato in regime di comunione dei beni, è necessario il consenso del coniuge. Se è in separazione dei beni o celibe/nubile, deve essere documentato.
- Dove ottenerlo: Può essere richiesto presso l’anagrafe comunale.
Documenti dell’Acquirente
- Documento di identità e codice fiscale
- Cos’è: Carta d’identità o passaporto in corso di validità e il codice fiscale.
- Dove ottenerlo: L’acquirente deve semplicemente presentare i documenti già in suo possesso.
- Dichiarazione dello stato civile
- Cos’è: Se l’acquirente è sposato, divorziato o celibe/nubile, deve dichiarare la sua situazione civile (comunione o separazione dei beni, presenza di eventuali coniugi, ecc.).
- Dove ottenerlo: Richiedibile all’anagrafe comunale o presentabile tramite autodichiarazione.
- Eventuale permesso di soggiorno (se straniero)
- Cos’è: Se l’acquirente è un cittadino non comunitario, deve esibire un permesso di soggiorno valido.
- Dove ottenerlo: Dall’Ufficio Immigrazione o Prefettura.
- Copia dell’eventuale mutuo approvato (se presente)
- Cos’è: Se l’acquirente ha richiesto un mutuo per finanziare l’acquisto, deve fornire il documento della banca che conferma l’approvazione del mutuo.
- Dove ottenerlo: Dalla banca con cui ha stipulato il mutuo.
- Assegno circolare o conferma del bonifico per il pagamento
- Cos’è: L’acquirente deve preparare l’assegno circolare o fornire la prova del bonifico per il pagamento del saldo, come concordato con il venditore.
- Dove ottenerlo: Dalla propria banca.
Ulteriori Documenti che potrebbero essere richiesti
- Certificato di destinazione urbanistica (per terreni o immobili particolari).
- Condominio: Se l’immobile è in condominio, potrebbe essere richiesto un certificato che attesti la regolarità nei pagamenti delle spese condominiali.
Dove trovare i documenti
- Comune di residenza: Documenti anagrafici, certificato di stato civile, certificato di destinazione urbanistica.
- Agenzia delle Entrate: Visure catastali e planimetrie.
- Notaio: Per l’atto di provenienza.
- Professionisti abilitati: Certificazioni energetiche, conformità urbanistica e catastale.
- Banche: Mutuo approvato, assegni circolari, informazioni sull’estinzione di mutui esistenti.
Assicurarsi che tutta la documentazione sia in ordine è fondamentale per evitare problemi durante il rogito e garantire che la transazione avvenga senza intoppi.
La compravendita di fronte ad un notaio
La compravendita finale di un immobile, va fatta di fronte ad un notaio, in quanto atto pubblico.
Il venditore, praticamente non deve fare niente, se non firmare dei fogli.
E’ al compratore che infatti spetta di pagare il notaio ed i suoi servigi.
Le eventuali spese condominiali
Spese condominiali ( eventuali): a volte questo tipo di contratti per essere portati a termine occorrono dei mesi, il venditore dovrà quindi pagare il condominio fino alla data del rogito e le responsabilità della casa passeranno dal venditore al compratore solo alla data del rogito.
L’ultimo atto della vendita.
L’ultima fase della vendita di una casa, che comprende l’atto notarile e il pagamento, segue una procedura ben definita in Italia e in molti altri paesi. Ecco come si svolge di solito:
1. Stipula dell’atto notarile (Rogito)
- Il notaio: È incaricato della redazione dell’atto di vendita, noto come “rogito”. Il notaio agisce come terza parte neutrale, assicurandosi che tutto sia in regola con la transazione.
- Verifica dei documenti: Prima del rogito, il notaio verifica che tutti i documenti siano in ordine. Questo include l’assenza di ipoteche non dichiarate, conformità urbanistica e catastale, e la correttezza del titolo di proprietà.
- Firma delle parti: Durante la stipula, sia il venditore che l’acquirente firmano il rogito in presenza del notaio. Il notaio attesta la firma e registra ufficialmente la transazione.
2. Pagamento
- Modalità di pagamento: In genere, il pagamento avviene contestualmente alla firma dell’atto. Le modalità più comuni sono:
- Assegno circolare: È lo strumento più usato perché garantisce la sicurezza del pagamento, essendo emesso direttamente dalla banca dell’acquirente.
- Bonifico bancario: Può essere utilizzato, ma il notaio solitamente richiede la conferma dell’avvenuto accredito prima di procedere con la conclusione del rogito.
- Mutuo: Se l’acquirente ha richiesto un mutuo, la banca erogherà direttamente la somma al venditore durante il rogito, dopo che il notaio avrà confermato l’atto.
3. Passaggio di proprietà
- Trascrizione: Una volta firmato l’atto, il notaio lo registra presso i registri immobiliari, ufficializzando il passaggio di proprietà. Questo passaggio è cruciale, perché è da quel momento che l’acquirente diventa ufficialmente proprietario dell’immobile.
- Consegna delle chiavi: Di solito, la consegna delle chiavi avviene subito dopo la firma dell’atto, salvo accordi diversi tra le parti.
4. Pagamenti correlati
- Imposte: L’acquirente dovrà anche pagare le imposte relative alla compravendita, come l’imposta di registro o IVA, l’imposta catastale e ipotecaria, che sono calcolate dal notaio.
- Compenso del notaio: Il compenso del notaio è a carico dell’acquirente, salvo accordi diversi. Viene saldato al momento della stipula dell’atto.
In sintesi, l’atto notarile e il pagamento sono strettamente collegati: durante la stipula del rogito, viene formalizzato il trasferimento di proprietà e avviene il pagamento, che è garantito dai controlli e dalle verifiche effettuate dal notaio.
Come faccio a vendere casa dove abito, se ne devo comprare un’altra?
Se ho una sola casa, magari diventata troppo piccola per me e i miei figli, come faccio a venderla per poi acquistarne una più grande; dove vado a vivere quel periodo in mezzo tra quando ho venduto casa e prima di aver trovato l’abitazione nuova?
Non è così complicato; nel momento in cui si vende la casa di residenza, quando farò il contratto preliminare di compravendita, specificherò un periodo di tempo utile per cui io riesca tranquillamente a trovarmi un’altra casa e a comprarla.
In caso di 1a casa, bisogna concludere l’acquisto entro un anno dal preliminare di compravendita; solo così si conserveranno i benefici fiscali sulla prima casa.
Ci sono anche degli specifici mutui , che si chiamano mutui per la sostituzione immobiliare, in pratica la banca fornisce un mutuo per finanziare interamente l’acquisto della nuova casa prima di aver venduto la vecchia e concede un periodo iniziale di preammortamento ( 18-24 mesi) in cui il cliente paga solo la quota interessi della rata. Nel frattempo deve vendere l’abitazione, con il ricavato procedere a un’estinzione parziale del mutuo, e da quel momento iniziare il normale ammortamento del finanziamento.
Vendere casa oggi conviene?
- Vi servono soldi? Certo, allora vendete subito.
- Non vi servono soldi subito? Aspettate che i prezzi risalgano.
Tutti stanno vendendo case per dei semplici e banali motivi:
- si fanno sempre meno figli,
- ci sono sempre meno persone con un lavoro stabile per prendere un mutuo,
- è vero che arrivano dall’estero migranti che diventano con il tempo dei nuovi cittadini, ma la gran parte di loro non pensa a comprarsi una casa perchè legato al proprio paese di provenienza, quindi preferisce venire in Italia a lavorare per alcuni anni e poi tornarsene a casa propria. Almeno questo è la loro idea, poi invece va a finire che si trovano bene, fanno figli e vogliono restare , ma ormai è sempre più difficile comprarsi una casa se non hai da parte almeno qualche decina di migliaia di euro e un lavoro stabile per poter richiedere un mutuo.
credo che per vendere un immobile bisogna affidarsi ad una agenzia, dopo aver fatto una selezione ed affidargli l'incarico in esclusiva
Buonasera.
In effetti si tratta di un buon consiglio, ma si può vendere un’abitazione anche non dando in esclusiva di vendita l’immobile ad un’agenzia immobiliare.
Un metodo sempre più diffuso è quello di contattare diverse agenzie ma non dare MAI L’ESCLUSIVA, in modo da avere più offerte possibile.
Leggo e cito testuale “Se l’affare non va in porto o comunque ci si ripensa, una volta che si è firmato, la somma va persa ( di solito a favore dell’agenzia immobiliare) e il venditore dovrà risarcire di una somma doppia colui che ha fatto la proposta di acquisto dell’immobile.”…
“Di solito a favore dell’agenzia immobiliare”?
La Caparra Confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile che così recita: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.
Saluti