Il pignoramento della prima casa è sicuramente uno dei più gravi effetti di un eventuale indebitamento. Infatti, avere una casa con la residenza anagrafica o “prima casa” non è completamente esclusa dal rischio di espropriazione forzata, sebbene dipenda dal soggetto creditore: se l’Agenzia delle Entrate non può pignorare l’immobile di residenza, questo non avviene con un soggetto privato.
Tra debiti fiscali e debiti verso privati vi sono notevoli differenze, è per questo che ogni caso ha il suo svolgimento. Anche di fronte a una vendita all’asta, l’immobile oggetto d’interesse del creditore potrebbe non essere ceduto a quest’ultimo per via di un eccessivo ribasso di valore. Nel capire come evitare il pignoramento della prima casa occorre quindi valutare modalità legali di salvaguardia, poiché la legge offre diverse tutele verso i debitori.
Altro discorso invece se si è comproprietari di una casa pignorata ma non si è debitori.
La prima casa può essere pignorata?
SI se il debito da pagare è dovuto ad un creditore privato
NO se il debito da pagare è dovuto ad un creditore pubblico cioè l’Agenzia delle Entrate ufficio riscossione. A meno che questa sia un’abitazione di lusso, cioè con categoria catastale A8 o A9 e solo per debiti superiori a 120 mila euro.
Il pignoramento è uno strumento col quale avviene l’espropriazione forzata dei beni richiesta da un creditore, che così facendo recupera le somme di denaro che gli spettano. La pignorabilità riguarda anche un bene immobiliare intestato come prima casa.
Questo avviene perchè la prima casa è uno dei più importanti beni di proprietà, tanto che circa il 78% degli italiani ne possiede una, e come tutti i beni di proprietà può essere soggetta a pignoramento. Ciò può accadere però in casi particolarmente gravi, come con debiti superiori ai 120,000 euro.
Esistono tuttavia delle eccezioni sulla sua pignorabilità: mentre con un debito verso soggetto privato la prima casa può essere ipotecata o venduta all’asta, secondo l’art.76 del d.p.r. 602/1973 (e successiva rettifica col d.l. 69/2013, detto anche Decreto del Fare) questa non può essere pignorata da soggetto pubblico, come Agenzia delle Entrate, qualora:
- Non sia classificata come abitazione di lusso (categoria catastale A8 o A9)
- Rappresenti la residenza anagrafica del debitore
- Il debitore non possieda altri immobili intestati, acquistati o ereditati
- Il debito maturato non sia superiore ai 120,000 euro
Per soggetto privato si intende ogni privato cittadino o istituto bancario con cui sia stato contratto un debito o aperto un mutuo, con modalità di pignoramento che variano in funzione della sua natura.
Anche con un privato, verso un debito compreso tra 20,000 e 120,000 euro la prima casa può essere messa sotto ipoteca. In caso di più immobili intestati, invece, qualora vi siano le circostanze sia un soggetto privato che pubblico possono effettuare pignoramento verso ognuno di essi, poiché nessuno ne risulta prima casa.
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Come evitare il pignoramento della prima casa? 4 metodi legali per tutelarsi
Per evitare che la propria abitazione venga pignorata esiste una serie di metodi perfettamente legali che, anche di fronte ad un debito consistente, permettono di tutelarsi contro l’inevitabile espropriazione forzata.
Appellarsi alla Legge sul Sovraindebitamento
Una soluzione ideale per aggirare il pignoramento della prima casa è appellarsi al d.l. 3/2012, detto anche Legge sul Sovraindebitamento o Legge Salva-suicidi. Questa legge permette di ridurre i propri debiti in caso di forti difficoltà economiche, con modalità differenti:
- Natura privata, si richiede una semplice autorizzazione del giudice
- Natura imprenditoriale, si richiede un accordo con i creditori per almeno il 60% dell’ammontare del debito
In entrambi i casi, il debitore dovrà però offrire alcune garanzie, come una disponibilità economica dal 30% al 60% della somma oggetto della contesa; sarà poi richiesta l’assistenza di un organismo di composizione crisi, per gestire situazioni d’insolvenza particolarmente delicate.
Effettuare una negoziazione
Secondo il d.l. 157/2019 collegato al Decreto Fiscale 2020, per risolvere la questione si può adottare una strategia di negoziazione, mediando con il creditore e trovando una cifra ragionevole per entrambe le parti. Questa soluzione può essere ideale anche per aggirare le lunghe tempistiche che la procedura di pignoramento richiede, che può essere risolta di comune accordo con un saldo e stralcio.
Mancata vendita
Nel caso in cui l’asta non trovi offerenti, il giudice può predisporre la riduzione della base d’asta fino al 25% ogni qualvolta la vendita abbia esito non favorevole. Il giudice valuta tale operazione in funzione di:
- Interessi del creditore
- Interessi del debitore
- Valore immobiliare originale
Con un drastico abbassamento del valore d’asta iniziale, lo stesso giudice può disporre la chiusura anticipata della vendita poiché verrà meno l’interesse del creditore, concludendo quindi la procedura di pignoramento con esito favorevole per il debitore. Tale risoluzione può avvenire davanti ad una base d’asta del 33% o meno del valore di perizia immobiliare.
Diritto d’abitazione
E’ il diritto per rivendicare l’abitazione di un’altra persona, che ne diviene nudo proprietario. Regolato dagli articoli dal 1021 al 1025 del Codice Civile, a differenza dell’usufrutto è mirato a soddisfare esclusivamente le esigenze abitative del titolare del diritto e della sua famiglia.
Il diritto d’abitazione può essere stabilito:
- Con contratto soggetto a trascrizione
- Per successione per morte al coniuge superstite
- Per separazione coniugale
Impignorabile, insequestrabile e non oggetto d’ipoteca, il diritto d’abitazione non può essere applicato a immobili adibiti a uso differente da quello abitativo.
Conclusioni
Nell’evidenziare le varie modalità, si può finalmente capire come evitare il pignoramento della prima casa con metodi perfettamente legali. La legge italiana offre numerose garanzie a riguardo, che rendono più difficoltosa l’eventuale sottrazione del bene di proprietà più importante per gli italiani:
- Impignorabilità da parte dell’Agenzia delle Entrate rispettando criteri economico-abitativi, grazie alle modifiche del Decreto del Fare
- Possibilità di ridurre le somme pattuite rispettando garanzie, appellandosi alla Legge sul Sovraindebitamento
- Possibilità di rinegoziare il prezzo, grazie al Decreto Fiscale 2020
- Possibilità di rivendicare il diritto d’abitazione, secondo il C.C.
Sebbene quelle esaminate siano modalità legali per aggirare eventuali pignoramenti, vi sono anche altri metodi illegali, come donazioni, vendite o ipoteche fittizie, guidate ovviamente da intenti fraudolenti e passibili di denuncia penale: le manovre finanziarie sull’argomento, dal 2012 in poi, sono infatti volte a favorire le soluzioni a norma di legge.
A conti fatti, la residenza anagrafica non è esclusa dal pignoramento, è però un provvedimento preso solo a fronte di criticità estremamente gravi come debiti superiori a 120,000 euro, che siano essi verso persone fisiche, banche o fisco. Indipendentemente dai creditori, è quindi particolarmente difficile incombere in questa pratica, ma è possibile aggirarla con i dovuti metodi, senza la necessità di ricorrere a pratiche illecite.
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Articolo molto completo e dettagliato, purtroppo confermo che il pignoramento della prima casa è molto frequente, soprattutto negli ultimi due anni a causa della crisi pandemica mondiale. Quello che trovo importante sottolineare è che, nel momento in cui la casa dovesse essere venduta all’asta, l’esecutato resterà comunque debitore per il credito residuo e quindi sarà comunque perseguito per i debiti restanti.
Per evitare questo è fondamentale farsi seguire per evitare la vendita all’asta e gestire una trattativa di saldo e stralcio con lo scopo di liberare da tutti i debiti l’esecutato.