Una casa di proprietà non è esente da pignoramento, neanche nel caso in cui sia cointestata a 2 o più persone. Questo rappresenta però un caso particolarmente grave, in quanto può avvenire solo qualora uno o più proprietari contraggano debiti di grossa entità , mettendo di conseguenza in pericolo d’espropriazione forzata l’abitazione dove tutti gli altri risiedono.
Se la casa non può essere pignorata da un’agenzia di riscossione senza un’ipoteca o un debito superiore a 120,000 euro, ciò può però avvenire se il creditore è una banca, che procede all’espropriazione per la percentuale dell’immobile appartenente al debitore. Essendo però difficile da determinare e separare tale percentuale, vi è il rischio di coinvolgere altri cointestatari. C’è quindi da chiedersi, è possibile proteggere il comproprietario non debitore dal pignoramento di una casa cointestata?
Cos’è una casa cointestata e perchè può essere pignorata?
Una casa di proprietà si definisce cointestata quando, all’interno del suo contratto, sono identificati più proprietari, ognuno con una percentuale di proprietà differente. Questi possono essere cointestatari dell’immobile in diversi modi:
- Acquisto volontario
- Acquisto coniugale
- Eredità immobiliare
Avere una casa con proprietà cointestata implica il fatto di dover prendere ogni decisione di comune accordo, anche in caso di eventuale vendita.
Come ogni altro bene di proprietà e indipendentemente dalla suddivisione percentuale, l’art. 599 del c.c. stabilisce che anche una casa cointestata può essere soggetta a pignoramento: questo avviene qualora uno o più proprietari siano debitori verso soggetti pubblici o privati.
Se secondo il d.l. 69/2013, detto anche Decreto del Fare, la casa non può essere espropriata da enti pubblici come Agenzia delle Entrate per debiti inferiori a 120,000 euro o non sia categorizzata come immobile di lusso, la banca con cui è acceso un mutuo può pignorare l’immobile solo per la percentuale spettante al soggetto debitore, coinvolgendo però anche i non debitori.
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Cosa succede al comproprietario non debitore in caso di pignoramento della casa cointestata?
L’espropriazione forzata di un immobile cointestato riguarda solo la percentuale d’appartenenza del debitore, ma ciò può rendere la situazione particolarmente difficile in funzione della proprietà : se terreni, ville o immobili di grandi dimensioni possono essere fisicamente spartiti, ciò non è possibile con piccoli appartamenti o pertinenze.
La procedura può mettere in pesanti difficoltà anche un comproprietario non debitore, poiché sarà anche lui a ricevere la notifica di pignoramento. Ciò avviene perchè il debitore risponderà ai suoi debiti attraverso l’intero patrimonio condiviso:
- Mobiliare, costituito da investimenti e beni mobili
- Immobiliare, costituito da diritti di proprietà e usufrutto sugli immobili
Qualora non sia spartibile fisicamente, il giudice può disporre la vendita all’asta della casa in questione, con restituzione al comproprietario non debitore della sua quota proprietaria, attingendo dal valore derivato dalla vendita; in alternativa, il comproprietario può esercitare diritto d’opposizione alla vendita secondo l’art. 615 del c.p.c., riscuotendo la parte d’immobile pignorata.
Al fine di evitare l’espropriazione, lo stesso comproprietario non debitore può tutelarsi attraverso vari metodi:
- Pagando il debito per il debitore, con surrogazione verso il creditore ai sensi dell’art. 1202 del c.c.
- Negoziando la somma pattuita col creditore, totale o parziale per evitare la procedura di pignoramento (non aggirando però l’ipoteca) come concesso dal d.l. 157/2019
- Partecipare all’asta, approfittando di un ribasso della base d’asta, correndo però rischi di rialzo o concorrenza di altri offerenti
Procedendo invece alla suddivisione fisica della casa cointestata, ogni procedura di pignoramento è sospesa fino all’accordo tra proprietario debitore e non debitore o fino alla sentenza di divisione, disciplinata dall’art. 1114 del c.c.. In caso di comunione dei beni, invece, il coniuge non debitore avrà diritto al 50% della somma lorda derivata dalla vendita della casa all’asta.
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Quali garanzie per il comproprietario non debitore?
Evidenziando i vari casi si nota quanto la situazione di un comproprietario non debitore di una casa sotto pignoramento sia sempre oltremodo delicata. Essendo anche il debitore responsabile del patrimonio condiviso col suo comproprietario (o più di uno), che quest’ultimo sia coniuge, parente o erede, la legge italiana presenta alcune soluzioni per tutelarlo:
- Divisione fisica immobile e terreni, per suddividere fisicamente la percentuale pignorabile appartenente al debitore da quella proprietà del non debitore
- Mediazione e negoziazione col creditore, per ridurre o estinguere il debito facendo le veci del debitore
- Partecipazione all’asta, per riacquistare l’immobile o la parte di esso di sua proprietÃ
- Diritto d’opposizione alla vendita, per riscuotere la parte d’immobile pignorata
- Riscossione valore economico, per ottenere fino al 50% del valore immobiliare lordo derivato dalla vendita all’asta
Qualora il pignoramento avvenga verso una casa cointestata a coniugi in comunione dei beni, la separazione consensuale può porre fine alla procedura: la casa non potrà essere espropriata se intestata al coniuge non debitore, verrà invece pignorata definitivamente in caso contrario.
C’è inoltre da ricordare che, anche nel caso sia cointestata, un’abitazione può essere pignorata solo da un soggetto privato o da un istituto di credito col quale si è acceso un mutuo, che può inoltre iscrivere un’ipoteca con un debito superiore a 20,000 euro. Ciò non avviene invece con debiti verso il fisco, per i quali l’Agenzia delle Entrate sarà autorizzata a procedere solo verso importi superiori ai 120,000 euro e per case di proprietà riconosciute come di lusso.
Quest’ultimo aspetto può rappresentare un’ulteriore garanzia verso il comproprietario non debitore, che però non sarà mai totalmente in sicurezza di fronte al rischio di pignoramento della sua casa.
A conti fatti, quel che maggiormente si evince dalle soluzioni osservate è che, nonostante lo Stato promuova tutele nei suoi confronti, tra cui le ultime manovre del Decreto Fiscale 2020, la posizione del proprietario non debitore resta ancora estremamente difficile, poiché protetta solo parzialmente e soggetta a eventuali cavilli burocratici o casistiche particolarmente complesse.
C’è infine da notare che il pignoramento di una casa di proprietà rappresenta uno dei più gravi effetti dell’indebitamento, lasciando immaginare una situazione economico-finanziaria notevolmente critica e che vede nell’espropriazione forzata del bene di proprietà più importante per gli italiani una soluzione radicale, sebbene spesso iniqua per i non debitori.
