Costo Affitto nelle Principali Città Italiane: Maggio Giugno 2025

Il Mercato degli Affitti in Italia all’Inizio del 2025 – Tendenze e Dinamiche Chiave

Il mercato italiano delle locazioni residenziali all’inizio del 2025 si presenta come un settore ancora in crescita, ma con segnali di cambiamento rispetto ai trimestri precedenti. Dopo un 2024 caratterizzato da aumenti significativi dei canoni medi a livello nazionale (con incrementi annui riportati tra il +9,2% da Immobiliare.it ¹ e il +10,6% da Idealista ², e un +10% anno su anno nel Q4 2024 ⁵), i primi mesi del 2025 mostrano una persistenza del trend rialzista, sebbene con una velocità di crescita più moderata.⁶

I dati più recenti disponibili, relativi a Marzo 2025, confermano questa tendenza. Immobiliare.it riporta un costo medio nazionale di 13,84 €/mq mensili, con un aumento dell’8,04% rispetto a Marzo 2024.⁷ Parallelamente, Idealista indica un valore medio di 14,2 €/mq per lo stesso mese, +7,8% rispetto a Marzo 2024 e +2,6% rispetto a Dicembre 2024.⁸ Sebbene vi sia una lieve discrepanza tra le due principali fonti, fenomeno comune nelle analisi basate su dati di portali diversi, entrambe concordano sulla direzione generale del mercato: i canoni continuano a salire su base annua.

Tuttavia, un’analisi più approfondita rivela un’importante dinamica sottostante: il rallentamento del ritmo di crescita dei canoni osservato nel primo trimestre 2025.⁶ Questo fenomeno appare correlato a un significativo aumento dello stock di immobili disponibili sul mercato degli affitti. Già alla fine del 2024, l’offerta nazionale era cresciuta del 21,5% rispetto all’anno precedente, con picchi particolarmente elevati nel Nord-Est (+38,3%).¹ Questa tendenza all’aumento dell’offerta è proseguita anche nei primi mesi del 2025.⁴ È plausibile ipotizzare che i canoni elevati raggiunti nel biennio 2023-2024 abbiano incentivato un numero crescente di proprietari a mettere a reddito i propri immobili. Questo incremento dell’offerta, combinato con una possibile maggiore resistenza da parte dei potenziali inquilini di fronte a prezzi percepiti come eccessivi (come suggerito dal calo dell’accessibilità economica ⁵), sta probabilmente contribuendo a moderare la velocità di crescita dei prezzi, pur in un contesto dove la domanda complessiva rimane sostenuta. Alcune fonti indicano anche un lieve calo o assestamento della pressione della domanda in specifiche aree o segmenti.¹

Fattori Determinanti e Dinamiche di Mercato

Diversi fattori concorrono a delineare l’attuale panorama del mercato locativo italiano:

• Squilibrio Domanda/Offerta: Nonostante l’aumento recente dello stock, la causa principale della crescita dei canoni negli ultimi anni rimane lo squilibrio tra una domanda robusta e un’offerta ancora insufficiente in molte aree del Paese, specialmente nei grandi centri urbani, nelle città universitarie e nelle località a forte vocazione turistica.²
• Impatto degli Affitti Brevi/Transitori: La crescente popolarità degli affitti brevi (turistici) e dei contratti transitori (che rappresentavano circa il 25% delle locazioni a inizio 2025 ² e sono risultati in aumento anche nelle rilevazioni Tecnocasa ¹³) continua a sottrarre unità immobiliari al mercato delle locazioni residenziali a lungo termine. Questo fenomeno contribuisce ad esacerbare la scarsità di offerta per residenti, studenti e lavoratori, esercitando una pressione al rialzo sui canoni tradizionali.²
• Accessibilità Economica: La capacità delle famiglie italiane di sostenere i costi abitativi si è progressivamente ridotta. Nel primo trimestre 2025, secondo Immobiliare.it, solo l’11,2% degli annunci di affitto risultava economicamente accessibile per una famiglia monoreddito.⁶ L’accessibilità è peggiorata in quasi tutte le macro-aree geografiche rispetto all’anno precedente, con difficoltà particolarmente accentuate nel Nord Italia.⁵
• Tassi di Interesse e Mercato delle Vendite: La recente stabilizzazione e il leggero calo dei tassi di interesse sui mutui ⁹ potrebbero aver rinvigorito il mercato delle compravendite, spingendo una parte della domanda a spostarsi dall’affitto all’acquisto.⁹ Questo potrebbe aver contribuito a un parziale allentamento della pressione sulla domanda di locazioni. Tuttavia, molti potenziali acquirenti sembrano mantenere un atteggiamento attendista, preferendo rimanere in affitto in attesa di una maggiore chiarezza sull’evoluzione del mercato immobiliare e del contesto economico generale.¹⁸

Nota Metodologica e Fonti Dati

Il presente report si basa sull’analisi dei dati più recenti disponibili al momento della stesura, principalmente relativi a Marzo 2025 e al primo trimestre 2025. Le fonti primarie utilizzate includono i dati pubblicati dai principali portali immobiliari italiani (Immobiliare.it, Idealista), le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa e, ove pertinente, i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e altri report di settore.

Per rispondere alla richiesta di distinguere tra zone centrali e periferiche, si è fatto riferimento alle zonizzazioni utilizzate dalle fonti citate (ad esempio, le zone OMI o le aree specifiche definite da Immobiliare.it e Idealista). Come “Centro” si intendono generalmente le aree storiche, commerciali e direzionali principali, ben servite dai trasporti pubblici e caratterizzate dai valori immobiliari più elevati. Come “Periferia” si intendono le aree residenziali più esterne, con costi tendenzialmente inferiori. È importante sottolineare che la granularità di questa distinzione può variare a seconda della città e della fonte dati, e non sempre è disponibile un dato specifico per “centro” e “periferia” in modo omogeneo per tutte le località analizzate.

Poiché dati previsionali puntuali e dettagliati per Aprile 2025 non sono universalmente disponibili, il report utilizza i dati reali più vicini (Marzo 2025 / Q1 2025) come migliore stima della situazione attuale del mercato. Queste informazioni sono integrate, ove possibile, con le previsioni generali formulate dalle fonti per l’intero anno 2025 o per il biennio 2025-2026.² Tutte le fonti e le date di rilevazione dei dati sono citate nel testo.

Capitolo 1: Nord Italia – Dinamiche e Costi degli Affitti

Analisi Macro-Area Nord: Il Motore (Costoso) del Mercato

Il Nord Italia si conferma l’area geografica con i costi medi degli affitti residenziali più elevati del Paese. Le dinamiche interne, tuttavia, mostrano alcune differenze tra le due principali sub-aree:

• Nord-Ovest: Quest’area presenta i canoni mediamente più alti. Nel primo trimestre 2025, il costo medio al metro quadro si attestava intorno ai 16 €, circa il doppio rispetto agli 8 €/mq registrati nelle Isole.⁶ A Dicembre 2024, il canone medio era di 15,7 €/mq.¹ Il Nord-Ovest ha anche registrato i maggiori aumenti dei canoni nel quarto trimestre 2024, con un +11% rispetto all’anno precedente.⁵ Parallelamente, si è assistito a un notevole incremento dell’offerta di immobili in locazione (+26,8% anno su anno a Dicembre 2024 ¹).
• Nord-Est: I canoni medi nel Nord-Est, pur elevati, sono generalmente inferiori a quelli del Nord-Ovest (12,5 €/mq a Dicembre 2024 ¹). Quest’area si è distinta per la crescita più impetuosa dell’offerta di immobili (+38,3% anno su anno a Dicembre 2024 ¹), ma contemporaneamente ha registrato un calo significativo della domanda (-16,3% anno su anno nello stesso periodo ¹). Un dato particolarmente rilevante riguarda l’accessibilità economica: nonostante canoni medi non i più alti in assoluto, il Nord-Est presentava nel Q1 2025 la più bassa accessibilità per i single in cerca di affitto, con solo l’8,7% degli annunci considerati accessibili.⁶

Questa combinazione di fattori nel Nord-Est – crescita eccezionale dell’offerta, calo della domanda e bassissima accessibilità – potrebbe indicare l’inizio di una fase di maggiore difficoltà per il mercato locale. L’offerta sembra crescere a un ritmo molto più sostenuto rispetto alla capacità o all’interesse della domanda locale, forse a causa di prezzi che, sebbene inferiori al Nord-Ovest, rimangono troppo elevati per i redditi medi dell’area (come suggerito dalla bassa accessibilità) o per un cambiamento nelle preferenze abitative (riflesso nel calo della domanda). Questa dinamica potrebbe portare a una stabilizzazione o persino a una correzione dei prezzi nel Nord-Est più rapida rispetto ad altre aree del Nord nel prossimo futuro.

Focus su Città Campione del Nord

• Milano:

• Status: Si conferma la città più cara d’Italia per gli affitti.¹
• Prezzo Medio (Marzo 2025): Le rilevazioni indicano 22,56 €/mq (Immobiliare.it ²⁴, in leggero calo annuo -0,70%) e 23,6 €/mq (Idealista ²⁵, +1,2% annuo).
• Previsioni 2025: Le stime convergono su un valore medio intorno ai 24 €/mq ², con previsioni di crescita annua del +4,3% ¹⁸ o più sostenuta nel medio termine (+7,8% tra 2025-2026 ⁶).
• Costi per Tipologia (Tecnocasa): Nella seconda metà del 2024, i canoni medi mensili erano: Monolocale 832€, Bilocale 1160€, Trilocale 1565€.¹³ Dati simili per il primo semestre 2024: Mono 820€, Bilo 1140€, Trilo 1510€.¹⁴
• Centro vs Periferia (Marzo 2025): Il divario è marcato. Immobiliare.it ²⁴ rileva: Centro 30,57 €/mq; Garibaldi/Moscova/Porta Nuova 29,74 €/mq; Navigli 23,07 €/mq; Cenisio/Sarpi/Isola 23,17 €/mq; Città Studi/Susa 21,05 €/mq; Bicocca/Niguarda 18,12 €/mq; Viale Certosa/Cascina Merlata 19,08 €/mq; Bisceglie/Baggio/Olmi 15,37 €/mq. Idealista ²⁵ riporta: Centro Storico 37,0 €/mq; Garibaldi/Porta Venezia 27,1 €/mq; Navigli/Bocconi 25,1 €/mq; Fiera/De Angeli 24,9 €/mq; Città Studi/Lambrate 21,1 €/mq; Corvetto/Rogoredo 19,2 €/mq; Baggio 16,6 €/mq. Le previsioni indicano aumenti più consistenti nelle zone centrali (+11,8%) e in quelle recentemente servite dalla metropolitana come Forlanini (+11%).²
• Torino:

• Prezzo Medio (Marzo 2025): Le rilevazioni indicano 12,24 €/mq (Immobiliare.it ²⁶, +11,07% annuo) e 12,5 €/mq (Idealista ²⁷, +13,2% annuo).
• Previsioni 2025: Previsto un raggiungimento dei 13 €/mq ², con una delle crescite annue più elevate tra le grandi città (+8,1% ²).
• Centro vs Periferia (Marzo 2025): Immobiliare.it ²⁶ rileva: Centro 15,97 €/mq; San Salvario 13,21 €/mq; Crocetta/San Secondo 12,97 €/mq; Regio Parco/Vanchiglia 12,14 €/mq; Borgo San Paolo/Cenisia 11,1 €/mq; Santa Rita/Mirafiori Nord 9,98 €/mq; Aurora/Barriera di Milano 10,75 €/mq; Le Vallette/Lucento 8,72 €/mq; Barriera di Lanzo/Falchera 8,46 €/mq. Idealista ²⁷ riporta: Centro/Crocetta 15,0 €/mq; Aurora/Vanchiglia 12,6 €/mq; San Donato/Parella 11,8 €/mq; Borgo San Paolo/Cenisia 11,0 €/mq; Santa Rita/Lingotto/Mirafiori 10,7 €/mq; Barriera di Milano/Regio Parco 9,2 €/mq.
• Bologna:

• Prezzo Medio (Marzo 2025): Idealista rileva 18,1 €/mq ²⁸, +5,0% rispetto a Marzo 2024, ma in calo rispetto ai picchi di fine 2024 (18,6 €/mq a Dicembre ²⁸). A Febbraio 2025 il valore era intorno ai 17 €/mq.¹¹
• Previsioni 2025: Prevista una crescita molto contenuta (+0,6% ¹⁸), indicando una possibile fase di stabilizzazione dopo i forti aumenti precedenti.
• Centro vs Periferia: Il Centro Storico si conferma l’area più costosa per gli affitti (18,67 €/mq a fine 2024 ²⁹; 21,1 €/mq a Marzo 2025 secondo Idealista ²⁸). Le zone più periferiche come Barca/Santa Viola erano le più economiche (14,15 €/mq a fine 2024 ²⁹). Idealista a Marzo 2025 ²⁸ riporta: Costa Saragozza 16,7 €/mq; Navile/Bolognina 17,3 €/mq; San Vitale/Massarenti 17,9 €/mq; Mazzini/Fossolo 15,6 €/mq; Murri 15,6 €/mq; San Donato/Fiera 15,6 €/mq.
• Altre Città Nord:

• Venezia: Canone medio intorno ai 14,5-15 €/mq tra fine 2024 e inizio 2025.¹ Dopo una forte crescita nel 2024 (+17% YoY nel Q4 ⁵), le previsioni per il 2025 indicano un’inversione di tendenza con un possibile calo (-1,3% ⁵).
• Verona: Prezzo medio previsto per il 2025 intorno a 12,3 €/mq ², con una crescita attesa contenuta.⁶
• Genova: Canone medio intorno ai 9,3-10 €/mq tra fine 2024 e inizio 2025.¹ Ha registrato una crescita significativa nel Q4 2024 (+13% YoY ⁵) e si prevede un ulteriore aumento nel 2025 (+3,9% ³⁰).
• Padova: Prezzo medio previsto per il 2025 intorno a 11,5 €/mq.²
• Trieste: Canone medio intorno ai 10,8 €/mq a fine 2024 ¹, con un forte aumento registrato nel Q1 2025 (+9% ⁹).

Tabella 1: Costi Medi Affitto (€/mq) – Nord Italia (Marzo 2025 / Dati più recenti)

Nota: Per “Centro” si intende la zona con il valore €/mq più alto riportato dalla fonte (tipicamente Centro Storico/Zone Centrali). Per “Periferia” si riporta un intervallo indicativo basato sulle zone con i valori più bassi. N/D = Non Disponibile con distinzione Centro/Periferia nelle fonti aggregate consultate.

Questa tabella evidenzia non solo il primato di Milano, ma anche il notevole divario di costo tra le zone centrali e quelle periferiche all’interno di ciascuna città. Torino e Bologna, pur essendo significativamente meno costose di Milano nel complesso, mostrano anch’esse un premium considerevole per le aree centrali.

Capitolo 2: Centro Italia – Analisi del Mercato Locativo

Analisi Macro-Area Centro: Tra Grandi Città e Centri Minori

Il Centro Italia presenta un mercato locativo eterogeneo, dominato dalle dinamiche delle grandi città come Roma e Firenze, ma con realtà provinciali dai costi decisamente più contenuti. I canoni medi per l’intera macro-area si attestavano intorno ai 13,3 €/mq a Dicembre 2024 ¹ e 13,9 €/mq a Febbraio 2025.¹¹ I dati regionali di Marzo 2025 mostrano la variabilità interna: Lazio 15,2 €/mq, Toscana 17,7 €/mq, Umbria 7,9 €/mq.⁸

La domanda nel Centro Italia è apparsa robusta, con una crescita annua dell’11% a Dicembre 2024.¹ L’offerta, invece, ha mostrato una crescita più contenuta rispetto al Nord Italia (+2,4% anno su anno a Dicembre 2024 ¹), suggerendo che lo squilibrio domanda/offerta potrebbe essere ancora pronunciato, specialmente nelle città principali.

Focus su Città Campione del Centro

• Roma:

• Prezzo Medio (Marzo 2025): Immobiliare.it riporta un valore medio di 17,50 €/mq ³¹, con un significativo aumento dell’11,18% rispetto a Marzo 2024. A Dicembre 2024 era 16,8 €/mq ¹ e a Febbraio 2025 circa 17 €/mq.¹¹
• Previsioni 2025: Le previsioni indicano una crescita sostenuta, stimata al +4,4% per l’anno ¹⁸ e potenzialmente fino al +14,9% nel biennio 2025-2026 ⁶, un tasso superiore alla media nazionale prevista.
• Costi per Tipologia (Tecnocasa): Nel primo semestre 2024, i canoni medi mensili erano: Monolocale 630€, Bilocale 740€.¹⁴
• Centro vs Periferia (Marzo 2025): Il divario è molto ampio. Immobiliare.it ³¹ rileva: Centro Storico 27,37 €/mq; Aventino/San Saba 25,58 €/mq; Prati/Borgo 23,01 €/mq; Testaccio/Trastevere 23,2 €/mq; Parioli/Flaminio 22,05 €/mq; Bologna/Policlinico 21,25 €/mq; Appio Latino/Colli Albani 16,76 €/mq; Marconi/San Paolo 16,32 €/mq; Talenti/Monte Sacro 15,17 €/mq; Centocelle 14,62 €/mq; Torre Angela 12,02 €/mq; Lunghezza/Castelverde 10,07 €/mq. Le previsioni per il 2025 indicano aumenti particolarmente significativi nelle zone centrali e ben collegate come Termini (+10,8%) e Aventino (+10,4%).²
• Firenze:

• Status: Si conferma la seconda città più cara d’Italia, con canoni vicini a quelli di Milano.¹
• Prezzo Medio (Marzo 2025): Immobiliare.it riporta 23,93 €/mq per la zona Centro e 26,50 €/mq per l’Oltrarno.³² Idealista indica 24,5 €/mq per il Centro.³³ Il dato aggregato per la città era di 22,7 €/mq ad Aprile 2024 ²³ e 20,8 €/mq a Dicembre 2024.¹
• Previsioni 2025: Previsto il raggiungimento dei 22 €/mq di media ², con una crescita annua del +5,3%.²
• Costi per Tipologia (Tecnocasa): Nel primo semestre 2024, i canoni medi mensili erano: Monolocale 650€, Bilocale 780€.¹⁴
• Centro vs Periferia (Marzo 2025): Immobiliare.it ³² rileva: Oltrarno 26,50 €/mq; Centro 23,93 €/mq; Campo di Marte/Libertà 23,96 €/mq; Michelangelo/Porta Romana 21,14 €/mq; Coverciano/Bellariva 18,82 €/mq; Legnaia/Soffiano 17,47 €/mq; Firenze Sud 17,21 €/mq; Firenze Nord 15,78 €/mq; L’Isolotto 14,44 €/mq. Idealista ³³ riporta: Centro 24,5 €/mq; Campo di Marte 20,1 €/mq; Gavinana-Galluzzo 18,5 €/mq; Rifredi 16,8 €/mq.

L’elevatissimo livello dei canoni a Firenze, quasi pari a Milano nonostante le diverse dimensioni economiche e demografiche, e la forte crescita registrata nel 2024 (+20,2% anno su anno ad Aprile 2024 ²³) suggeriscono una pressione eccezionale sul mercato locale. Questa pressione è verosimilmente legata all’enorme impatto del turismo e alla diffusione capillare degli affitti brevi, che riducono drasticamente l’offerta disponibile per la locazione residenziale a lungo termine. Questo fenomeno “cannibalizza” il mercato per i residenti (studenti, famiglie, lavoratori), spingendo i prezzi a livelli difficilmente sostenibili. Le previsioni di ulteriore crescita per il 2025 ² indicano che questa dinamica difficilmente si attenuerà senza interventi regolatori mirati, come quelli discussi o implementati in alcune città.¹²

• Altre Città Centro:

• Perugia: Canone medio di 9,1 €/mq a Dicembre 2024.¹ A Marzo 2025, Immobiliare.it rileva 9,24 €/mq ³⁶, con un aumento annuo dell’8,32%. Il divario tra centro e periferia è evidente: Centro/Elce 10,51 €/mq contro Ramazzano/Colombella a 5,60 €/mq.³⁶
• Ancona: Canone medio di 9,1 €/mq a Dicembre 2024.¹

Tabella 2: Costi Medi Affitto (€/mq) – Centro Italia (Marzo 2025 / Dati più recenti)

Nota: Per “Centro” si intende la zona con il valore €/mq più alto riportato dalla fonte. Per “Periferia” si riporta un intervallo indicativo basato sulle zone con i valori più bassi. N/D = Non Disponibile con distinzione Centro/Periferia nelle fonti aggregate consultate.

La tabella illustra la forte polarizzazione del mercato nel Centro Italia. Roma e Firenze presentano costi estremamente elevati, influenzati da fattori come il turismo e la centralità amministrativa/economica. Città di medie dimensioni come Perugia offrono costi significativamente inferiori, pur mostrando anch’esse una crescita e un chiaro divario tra le zone centrali e quelle periferiche.

Capitolo 3: Sud Italia e Isole – Panoramica dei Canoni di Locazione

Analisi Macro-Area Sud e Isole: Costi Contenuti ma Dinamiche Diverse

Il Sud Italia e le Isole si confermano come le macro-aree geografiche con i canoni di locazione mediamente più accessibili del Paese. Tuttavia, anche all’interno di questo contesto più economico, si osservano dinamiche interessanti e differenze significative:

• Sud: Il canone medio si attestava a 8,9 €/mq a Dicembre 2024 ¹ e 9,1 €/mq a Febbraio 2025.¹¹ I dati regionali di Marzo 2025 mostrano valori come 9,0 €/mq in Puglia e 10,7 €/mq in Campania.⁸ La crescita annua dei canoni è stata robusta (+9,5% anno su anno a Dicembre 2024 ¹). L’offerta è aumentata considerevolmente (+15,4% anno su anno a Dicembre 2024), mentre la domanda è rimasta sostanzialmente stabile (+0,4% ¹).
• Isole: I canoni medi sono i più bassi d’Italia: 8,2 €/mq a Dicembre 2024 ¹, 8,3 €/mq a Febbraio 2025 ¹¹, e circa 8 €/mq nel Q1 2025.⁶ I dati regionali di Marzo 2025 indicano 8,0 €/mq per la Sicilia e un valore più elevato per la Sardegna, 11,6 €/mq ⁸, probabilmente influenzato dalle località turistiche. La crescita annua dei canoni è stata più contenuta rispetto al Sud continentale (+7,6% anno su anno a Dicembre 2024 ¹). Sia l’offerta (+18,1%) che la domanda (+9,6%) sono cresciute significativamente nell’ultimo anno.¹

Nonostante i livelli di prezzo assoluti rimangano i più bassi, è interessante notare come alcune città e aree del Mezzogiorno stiano registrando tassi di crescita dei canoni particolarmente elevati. Esempi includono Bari (+14% anno su anno nel Q4 2024 ⁵), Napoli (previsione +8% per il 2025 ¹⁸), Catanzaro (+26,5% anno su anno a Dicembre 2024 ¹) e Cagliari (+15% anno su anno a Dicembre 2024 ¹). Questo fenomeno potrebbe segnalare un recupero di attrattività per alcune aree meridionali, spinto da fattori come il turismo (particolarmente forte in Puglia, Sicilia e Campania), la crescente diffusione del lavoro da remoto che rende più appetibili zone con un costo della vita inferiore ²², o specifici investimenti locali. Partendo da una base di prezzo più bassa, anche aumenti contenuti in termini assoluti possono tradursi in variazioni percentuali significative, indicando comunque un mercato non statico.

Focus su Città Campione del Sud e Isole

• Napoli:

• Prezzo Medio (Marzo 2025): Immobiliare.it riporta 15,82 €/mq per la zona Centro.³⁷ Il dato aggregato città era 14,5 €/mq a Dicembre 2024 ¹ e 15 €/mq a Febbraio 2025.¹¹
• Previsioni 2025: Previsto un aumento significativo fino a 15,7 €/mq ², con una crescita annua stimata all’+8%.²
• Centro vs Periferia (Marzo 2025): Immobiliare.it ³⁷ mostra un ampio divario: Chiaia/Mergellina 18,48 €/mq; Posillipo/Marechiaro 17,69 €/mq; Centro 15,82 €/mq; Vomero/Arenella 15,5 €/mq; Fuorigrotta/Bagnoli 11,55 €/mq; Rione Alto/Camaldoli 11,51 €/mq; Colli Aminei/Capodimonte 11,3 €/mq; Pianura/Soccavo 10,21 €/mq; Barra/Ponticelli 9,21 €/mq; Scampia/Secondigliano 9,11 €/mq.
• Bari:

• Prezzo Medio (Marzo 2025): Immobiliare.it riporta 12,5 €/mq per la zona Picone/Carrassi.³⁸ Il dato aggregato città era 11,7 €/mq a Dicembre 2024 ¹ e 12 €/mq a Febbraio 2025.¹¹
• Dinamiche Recenti e Previsioni: La città ha registrato una forte crescita nel 2024 (+14% anno su anno nel Q4 ⁵). Per il 2025 è previsto un ulteriore aumento del +5,5%.¹⁸
• Centro vs Periferia (Marzo 2025): Immobiliare.it ³⁸ rileva: Borgo Antico/Murat/Madonnella 13,18 €/mq; Marconi/Libertà 12,79 €/mq; Picone/Carrassi/San Pasquale 12,5 €/mq; Poggiofranco 12,21 €/mq; Japigia/Torre a Mare 10 €/mq; Palese/Santo Spirito 9,73 €/mq; Carbonara/Ceglie 8,85 €/mq; Fesca/San Girolamo 7,51 €/mq; San Paolo/Stanic 5,51 €/mq.
• Palermo:

• Prezzo Medio (Marzo 2025): Immobiliare.it rileva 8,96 €/mq ³⁹, con un aumento annuo del 7,69%. A Dicembre 2024 era 8,7 €/mq.¹
• Previsioni 2025: Previsto un aumento significativo del +5,8% ¹⁸ o addirittura del +6,7% ⁵, tra i più alti previsti per le 12 maggiori città italiane.
• Centro vs Periferia (Marzo 2025): Immobiliare.it ³⁹ rileva: Porto/Borgo Vecchio 11,66 €/mq; Centro Storico 10,89 €/mq; Libertà/Politeama 9,78 €/mq; Arenella/Acquasanta 9,73 €/mq; Mondello/Sferracavallo 9,35 €/mq; Calatafimi Bassa/Indipendenza 8,65 €/mq; Fiera/Montepellegrino 8,62 €/mq; Oreto/Guadagna 7,27 €/mq; Cruillas/CEP 6,61 €/mq; Villagrazia 6,2 €/mq; Ciaculli/Belmonte Chiavelli 5,18 €/mq.
• Altre Città Sud e Isole:

• Catania: Previsione di crescita per il 2025 del +7,4%, portando il canone da 9,3 €/mq a 10 €/mq.¹⁸ Nel 2024 i costi medi erano inferiori a 8 €/mq.²²
• Cagliari: Canone medio elevato per l’area, intorno ai 13,5-14 €/mq tra fine 2024 e inizio 2025 ¹, con una forte crescita annua (+15% a Dicembre 2024 ¹).
• Catanzaro: Canone medio intorno ai 7,1 €/mq a fine 2024 ¹, ma con una crescita annua record del +26,5%.¹ A Febbraio 2025 era 7 €/mq.¹¹
• Potenza: Canone medio intorno ai 7,1 €/mq a fine 2024 ¹ e 7 €/mq a Febbraio 2025.¹¹
• Campobasso: Canone medio intorno ai 7,1 €/mq a fine 2024 ¹ e 7 €/mq a Febbraio 2025.¹¹

Tabella 3: Costi Medi Affitto (€/mq) – Sud Italia e Isole (Marzo 2025 / Dati più recenti)

Nota: Per “Centro” si intende la zona con il valore €/mq più alto riportato dalla fonte. Per “Periferia” si riporta un intervallo indicativo basato sulle zone con i valori più bassi. N/D = Non Disponibile con distinzione Centro/Periferia nelle fonti aggregate consultate.

La tabella conferma la maggiore accessibilità economica generale del Sud e delle Isole, ma sottolinea anche le notevoli differenze interne (Napoli e Cagliari si avvicinano ai costi di alcune città del Nord, mentre altre città rimangono ben al di sotto dei 10 €/mq). Il divario tra centro e periferia è chiaramente presente anche nelle principali città meridionali.

Capitolo 4: Confronto Interregionale e Prospettive per il 2025

Analisi Comparativa Nord vs Centro vs Sud

L’analisi dei dati conferma l’esistenza di profonde disparità territoriali nei costi degli affitti residenziali in Italia. Il Nord si posiziona come l’area nettamente più costosa, con il Nord-Ovest che raggiunge canoni medi (circa 16 €/mq nel Q1 2025 ⁶) doppi rispetto a quelli delle Isole (circa 8 €/mq ⁶). Il Centro si colloca in una posizione intermedia (media 13,3-13,9 €/mq tra fine 2024 e inizio 2025 ¹), ma con una forte polarizzazione tra le costose metropoli di Roma e Firenze e le altre province. Il Sud e le Isole presentano i canoni medi più bassi (8-9 €/mq ¹), sebbene con eccezioni come Napoli e Cagliari e con tassi di crescita recenti talvolta elevati.

Queste differenze si riflettono direttamente sull’accessibilità economica. Il Sud e le Isole rimangono le aree dove è proporzionalmente più facile trovare un alloggio in affitto accessibile rispetto al reddito medio locale.⁶ Al contrario, il Nord, e in particolare il Nord-Est per i single ⁶, presenta le maggiori criticità in termini di sostenibilità dei canoni.

Dinamiche Centro vs. Periferia: Un Fenomeno Nazionale

Il confronto tra le diverse zone all’interno delle città campione (Tabelle 1, 2 e 3) rivela che il differenziale di costo tra le aree centrali e quelle periferiche è una caratteristica costante e significativa del mercato immobiliare italiano, indipendentemente dalla macro-area geografica. In tutte le città analizzate, da Milano a Palermo, affittare un immobile nelle zone centrali (Centro Storico, aree di pregio, quartieri ben serviti) comporta un esborso al metro quadro notevolmente superiore rispetto alle zone più periferiche.

Questo divario è influenzato da una combinazione di fattori, tra cui la qualità e la quantità dei servizi disponibili, l’efficienza dei trasporti pubblici, il prestigio associato a determinati quartieri e la qualità intrinseca del patrimonio immobiliare. Le previsioni per il 2025 in alcune grandi città come Milano e Roma ² indicano addirittura una tendenza all’ulteriore accentuazione di questo divario, con aumenti percentuali attesi particolarmente marcati proprio nelle zone centrali o in quelle recentemente riqualificate e meglio collegate. Ciò suggerisce che, nonostante i costi già elevati, la domanda per queste localizzazioni “prime” rimane forte, alimentata da chi cerca comodità, accessibilità e status.

Prospettive e Previsioni per il 2025

Le previsioni per il resto del 2025 indicano una probabile continuazione del trend rialzista dei canoni di locazione a livello nazionale.² Idealista stima un potenziale aumento medio nazionale tra il +7% e il +9% in assenza di interventi strutturali volti a incentivare l’offerta a lungo termine.⁴ Tecnocasa prevede un leggero aumento dei prezzi (tra 0% e +2%).¹⁵ Tuttavia, come già accennato, il ritmo di crescita potrebbe essere più contenuto rispetto a quello osservato nel 2024.⁶

Le previsioni specifiche per le principali città italiane mostrano però una notevole eterogeneità, suggerendo che le dinamiche locali giocheranno un ruolo sempre più cruciale:

• Crescita Sostenuta: Prevista per Roma (+4,4% ¹⁸; +14,9% nel 25-26 ⁶), Torino (+8,1% ²), Napoli (+8% ²), Palermo (+5,8%/+6,7% ⁵), Bari (+5,5% ¹⁸), Catania (+7,4% ¹⁸).
• Crescita Moderata: Prevista per Milano (+4,3% ¹⁸), Firenze (+5,3% ²).
• Stabilità/Rallentamento/Calo: Previsto per Bologna (+0,6% ¹⁸), Venezia (-1,3% ⁵).

Questa divergenza nelle previsioni suggerisce una crescente frammentazione del mercato nazionale degli affitti. Mentre la tendenza generale rimane orientata al rialzo, fattori specifici di ogni città – come eventi particolari (es. Giubileo a Roma ²¹), livelli di saturazione del mercato turistico (Venezia, Firenze?), esaurimento di effetti post-evento (Milano?), o condizioni specifiche dell’offerta e della domanda locale – stanno determinando traiettorie di prezzo differenti. Il mercato degli affitti nel 2025 sarà probabilmente meno monolitico rispetto agli anni precedenti, con performance variabili da città a città.

L’evoluzione futura dipenderà da molteplici fattori, tra cui l’andamento dei tassi di interesse e la conseguente accessibilità ai mutui, lo stato generale dell’economia e dell’occupazione, l’efficacia delle politiche abitative (in particolare riguardo alla regolamentazione degli affitti brevi e agli incentivi per le locazioni a lungo termine ²) e, naturalmente, l’evoluzione dell’offerta di immobili sul mercato.

Conclusioni

L’analisi del mercato degli affitti residenziali in Italia all’inizio del 2025 restituisce un quadro complesso e in evoluzione. I principali risultati emersi sono:

1. Crescita Persistente ma Rallentata: I canoni di locazione continuano a crescere su base annua a livello nazionale, ma il ritmo di crescita appare più moderato rispetto ai picchi del 2024, grazie anche a un aumento dell’offerta.
2. Forti Disparità Territoriali: Il divario di costo tra Nord, Centro e Sud/Isole rimane estremamente marcato, con il Nord-Ovest che presenta i canoni medi più elevati e le Isole i più bassi.
3. Divario Centro-Periferia: In tutte le città analizzate, dalle metropoli ai centri di medie dimensioni, esiste un significativo differenziale di prezzo tra le zone centrali, più costose, e quelle periferiche, più accessibili.
4. Pressione Domanda/Offerta e Affitti Brevi: Lo squilibrio tra domanda e offerta, aggravato dalla sottrazione di immobili dal mercato a lungo termine a favore degli affitti brevi/turistici, rimane un fattore chiave nella spinta al rialzo dei canoni, specialmente nelle città a maggiore attrattività.
5. Accessibilità Critica: La sostenibilità economica degli affitti rappresenta una sfida crescente per molte famiglie italiane, con un peggioramento generalizzato degli indici di accessibilità, particolarmente evidente nelle regioni settentrionali.

In sintesi, il mercato locativo italiano si trova in una fase di transizione. Se da un lato la pressione al rialzo sui canoni non si è esaurita, dall’altro l’aumento dell’offerta e la crescente difficoltà economica dei locatari potrebbero agire da freno nei prossimi mesi. Le prospettive per il 2025 appaiono eterogenee, con dinamiche locali che assumeranno un peso sempre maggiore nel determinare l’andamento dei prezzi nelle diverse aree del Paese. La sfida principale per il futuro rimane quella di trovare un equilibrio tra le dinamiche di mercato e la necessità di garantire un accesso all’abitazione economicamente sostenibile per una fascia più ampia della popolazione, attraverso politiche mirate che riescano ad aumentare l’offerta di alloggi in affitto a lungo termine a canoni accessibili.

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Bibliografia

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35. Express rentals Italy: 17% of homes remain on the market for less than 24 hours – Idealista, accesso eseguito il giorno aprile 24, 2025, https://www.idealista.it/en/news/property-for-rent-in-italy/2024/06/12/181328-express-rentals-italy-17-of-homes-remain-on-the-market-for-less-than-24-hours
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