Donazione Immobili in Diritto: truffe, costo e documenti necessari

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La donazione nel diritto italiano è un contratto regolato dall’art. 769 del Codice Civile, attraverso il quale una parte, chiamata donante, arricchisce un’altra parte, detta donatario, trasferendo un bene o un diritto a titolo gratuito, ovvero senza ricevere nulla in cambio. Vediamo anche cosa dice la legge per quanto riguarda le donazioni in immobili le truffe sempre presenti, i costi per una donazione e i documenti necessari per farla.

Significato giuridico

La donazione è caratterizzata dall’animus donandi, cioè dall’intenzione del donante di arricchire il donatario senza aspettarsi una controprestazione. È un atto di liberalità che può riguardare beni mobili, immobili o diritti.

Tipologie di donazioni

La normativa italiana prevede diverse tipologie di donazioni, che si distinguono in base all’oggetto o alle modalità di perfezionamento. Ecco le principali:

1. Donazione ordinaria

  • È il contratto di base regolato dall’art. 769 c.c.
  • Deve essere effettuata con atto pubblico alla presenza di un notaio e di due testimoni.
  • Si utilizza per il trasferimento di beni significativi, come immobili o somme rilevanti.

2. Donazione manuale

  • Riguarda beni mobili di modico valore.
  • Non richiede atto pubblico, ma è sufficiente la consegna del bene.
  • Esempio: regalare un orologio o una somma di denaro contenuta.

3. Donazione rimuneratoria

  • Disciplinata dall’art. 770 c.c., è una donazione effettuata per ricompensare un servizio ricevuto o per gratitudine.
  • Non è considerata del tutto gratuita, poiché ha un motivo che giustifica l’arricchimento.

4. Donazione obnuziale

  • È effettuata in occasione di un matrimonio.
  • Può consistere in beni o somme di denaro destinati agli sposi.

5. Donazione modale

  • Prevede che il donatario debba soddisfare un onere o una condizione imposta dal donante.
  • Esempio: donare un immobile a condizione che venga utilizzato per scopi benefici.

6. Donazione indiretta

  • Si realizza quando il donante ottiene un risultato equivalente a quello di una donazione, senza ricorrere alla forma dell’atto pubblico.
  • Esempio: pagare direttamente il prezzo di un immobile per conto del donatario.

7. Donazione con riserva di usufrutto

  • Il donante trasferisce la proprietà di un bene al donatario, ma si riserva l’usufrutto, ossia il diritto di utilizzarlo e goderne i frutti per tutta la vita.

8. Donazione a favore di nascituri

  • Si effettua a favore di figli non ancora nati, ma già concepiti o anche non concepiti, purché figli di una persona determinata (art. 784 c.c.).

Forma e requisiti

  • Per la validità della donazione ordinaria è richiesta la forma dell’atto pubblico (art. 782 c.c.).
  • È necessaria l’accettazione del donatario, che può avvenire contestualmente o in un momento successivo.
  • Per la donazione di beni immobili, oltre all’atto pubblico, è necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.

Revoca della donazione

La legge italiana prevede alcune ipotesi in cui la donazione può essere revocata:

  1. Per ingratitudine del donatario (art. 801 c.c.).
  2. Per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.), nel caso in cui il donante non avesse figli al momento della donazione e ne abbia successivamente.
Donazione Immobili in Diritto, occhio alle truffe cosa dice la legge

Le pubblicità sulle donazioni in beneficienza alle ONLUS

Le pubblicità sulle donazioni alle ONLUS (Organizzazioni Non Lucrative di Utilità Sociale) hanno un ruolo fondamentale nella promozione delle attività benefiche e nella sensibilizzazione del pubblico verso cause sociali, ambientali o umanitarie. Questi messaggi devono rispettare alcune regole e caratteristiche, in conformità con il diritto italiano e il Codice di Autodisciplina Pubblicitaria.

Obiettivi delle pubblicità delle donazioni alle ONLUS

  1. Sensibilizzare il pubblico su una causa (ad esempio, lotta alla povertà, emergenze sanitarie, tutela dell’ambiente, supporto a fasce vulnerabili della popolazione).
  2. Raccolta di fondi, spesso tramite:
    • Bonifici bancari
    • SMS solidali
    • Donazioni online
  3. Promuovere la trasparenza, informando i donatori su come verranno utilizzati i fondi.

Elementi tipici delle pubblicità

Le campagne pubblicitarie delle ONLUS includono:

  1. Emozioni e storytelling:
    • Usano storie reali o rappresentazioni visive che colpiscono emotivamente il pubblico.
    • Spesso mostrano immagini di bambini, animali o persone in difficoltà per suscitare empatia.
  2. Call to action chiara:
    • Messaggi come “Dona ora”, “Aiutaci a fare la differenza”, “Con 1 euro puoi salvare una vita” sono espliciti e diretti.
  3. Trasparenza sull’uso dei fondi:
    • Dichiarano come verranno impiegati i contributi raccolti, per garantire fiducia e credibilità.
  4. Strumenti di donazione immediati:
    • Forniscono numeri telefonici, codici IBAN o link a portali di raccolta fondi.
  5. Richiamo alla detrazione fiscale:
    • Le donazioni alle ONLUS sono spesso deducibili o detraibili fiscalmente ai sensi dell’art. 14 del D.Lgs. 35/2005. Le pubblicità ne evidenziano i benefici per incentivare le donazioni.

Normativa applicabile alle pubblicità

Le pubblicità delle donazioni alle ONLUS devono rispettare:

  1. Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005):
    • Vietano pratiche commerciali ingannevoli. Le ONLUS devono fornire informazioni chiare sull’uso delle risorse.
  2. Codice di Autodisciplina Pubblicitaria:
    • Le pubblicità devono essere veritiere e non sfruttare indebitamente la sensibilità del pubblico (art. 1 e 10 del Codice).
  3. Codice del Terzo Settore (D.Lgs. 117/2017):
    • Regola la trasparenza e la rendicontazione delle raccolte fondi. Le ONLUS devono dimostrare l’effettivo utilizzo dei fondi per le finalità dichiarate.
  4. Privacy e GDPR (Regolamento UE 2016/679):
    • La raccolta dati dei donatori tramite strumenti digitali deve avvenire nel rispetto delle norme sulla protezione dei dati personali.

Esempi di canali pubblicitari

  1. Televisione e Radio:
    • Spot emozionali e testimonial famosi che amplificano il messaggio.
  2. Social Media:
    • Campagne mirate con video brevi e post sponsorizzati.
  3. Email e Newsletter:
    • Comunicazioni dirette ai sostenitori già iscritti alle mailing list.
  4. Cartellonistica:
    • Campagne pubbliche in luoghi ad alta visibilità.
  5. Eventi e collaborazioni con aziende:
    • Sponsorizzazioni o raccolte fondi abbinate a eventi sportivi, culturali o sociali.

Criticità da evitare

  1. Messaggi ingannevoli:
    • Non devono promettere obiettivi irrealizzabili o manipolare emotivamente il pubblico senza fondamento.
  2. Scarsa trasparenza:
    • I potenziali donatori devono essere informati su quanto dell’importo raccolto sarà effettivamente destinato alla causa.
  3. Eccesso di pressioni:
    • Insistenza nel richiedere donazioni può essere percepita come invasiva o fastidiosa.

Donazioni Immobili

Le donazioni immobili nel diritto italiano sono una forma di donazione disciplinata dal Codice Civile e soggetta a regole particolarmente rigorose, data la natura e il valore dei beni coinvolti.

Ecco una panoramica completa:

Definizione di donazione immobiliare

La donazione immobiliare è un contratto attraverso il quale una persona (donante) trasferisce gratuitamente la proprietà di un immobile (o altri diritti reali su di esso, come l’usufrutto) a un’altra persona (donatario), senza ricevere alcun corrispettivo.

Forma e requisiti per la validità

Le donazioni di immobili sono soggette a requisiti di forma e procedure precise per garantire trasparenza e tutela delle parti:

  1. Atto pubblico obbligatorio:
    • Ai sensi dell’art. 782 del Codice Civile, la donazione immobiliare deve essere effettuata tramite atto pubblico, redatto da un notaio, con la presenza di due testimoni.
  2. Accettazione del donatario:
    • La donazione deve essere accettata dal donatario, contestualmente all’atto o successivamente, con un altro atto pubblico.
  3. Trascrizione nei registri immobiliari:
    • Per avere effetti nei confronti di terzi, la donazione deve essere trascritta presso i registri immobiliari.
  4. Capacità del donante:
    • Il donante deve avere la capacità di agire al momento della donazione.
    • Se il donante è affetto da incapacità parziale o temporanea, l’atto può essere impugnato.

Tipologie di donazioni immobiliari

  1. Donazione piena:
    • Trasferisce la proprietà dell’immobile senza alcun vincolo o condizione.
  2. Donazione con riserva di usufrutto:
    • Il donante trasferisce la nuda proprietà, riservandosi il diritto di usufrutto sull’immobile per tutta la vita.
    • Il donatario acquisisce la piena proprietà solo alla morte del donante.
  3. Donazione modale:
    • È accompagnata da un onere o una condizione a carico del donatario. Ad esempio, il donante può imporre che l’immobile venga utilizzato per uno scopo specifico.
  4. Donazione con condizione sospensiva o risolutiva:
    • La donazione può essere subordinata al verificarsi o meno di un evento futuro.

Revoca della donazione immobiliare

Il Codice Civile prevede alcune ipotesi in cui la donazione di un immobile può essere revocata:

  1. Per ingratitudine (art. 801 c.c.):
    • Se il donatario compie atti gravemente offensivi verso il donante (es. atti violenti o reati).
  2. Per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.):
    • Se al momento della donazione il donante non aveva figli, ma ne ha successivamente, può chiedere la revoca dell’atto.

Profili fiscali

Le donazioni immobiliari sono soggette a imposte specifiche, calcolate sul valore dell’immobile donato. Le principali sono:

  1. Imposta sulle donazioni:
    • La tassazione varia in base al grado di parentela tra donante e donatario:
      • Coniuge e parenti in linea retta (es. figli, nipoti): franchigia di 1.000.000 €; oltre tale importo, aliquota del 4%.
      • Fratelli e sorelle: franchigia di 100.000 €; oltre tale importo, aliquota del 6%.
      • Altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e collaterale fino al terzo grado: aliquota del 6% senza franchigia.
      • Altri soggetti: aliquota dell’8% senza franchigia.
  2. Imposta ipotecaria e catastale:
    • Sono pari complessivamente al 3% del valore catastale dell’immobile, salvo agevolazioni prima casa.
  3. Agevolazioni prima casa:
    • Se l’immobile donato è la “prima casa” per il donatario, si applicano agevolazioni fiscali che riducono l’imposta ipotecaria e catastale a 200 € ciascuna.

Effetti successori

La donazione immobiliare è rilevante in sede di successione ereditaria, poiché incide sulla quota disponibile e sulla legittima. Gli eredi legittimari (es. coniuge, figli) possono chiedere la riduzione della donazione, se questa lesiona i loro diritti ereditari.

Vantaggi e rischi

Vantaggi:

  • Permette di trasferire beni immobili senza dover attendere la successione.
  • Riduce il valore del patrimonio del donante (utile per questioni ereditarie o debiti).

Rischi:

  • Eventuale revoca per ingratitudine o sopravvenienza di figli.
  • Possibili contestazioni in sede di successione da parte di altri eredi legittimari.

Donazione non impugnabile da erede

Una donazione non impugnabile da un erede è un tema importante in materia di successione e donazioni, in quanto, in molti casi, le donazioni possono essere soggette a contestazioni da parte degli eredi legittimari se violano i loro diritti sulla quota di legittima. Tuttavia, ci sono situazioni in cui una donazione diventa più difficile, se non impossibile, da impugnare.

Diritti degli eredi legittimari

Gli eredi legittimari (coniuge, figli e, in assenza di figli, genitori del defunto) hanno diritto a una quota minima dell’eredità, chiamata quota di legittima, garantita dalla legge. Se una donazione effettuata in vita dal defunto riduce o compromette questa quota, gli eredi possono agire per:

  1. Riduzione della donazione (artt. 553-563 del Codice Civile).
  2. Restituzione dei beni donati, se necessario, per reintegrare la legittima.

Quando una donazione non è impugnabile dagli eredi?

  1. Donazione fatta sulla quota disponibile:
    • Se la donazione è stata effettuata nel rispetto delle quote di legittima, non può essere contestata dagli eredi legittimari.
    • La quota disponibile è la parte del patrimonio di cui il donante può liberamente disporre, senza ledere i diritti degli eredi legittimari.
    Esempio:
    • Un genitore ha due figli e un patrimonio di 600.000 €. La quota di legittima per ciascun figlio è di 1/3 (200.000 €), mentre il restante 1/3 (200.000 €) è la quota disponibile. Se il genitore dona 200.000 € a un amico, la donazione è valida e non impugnabile.
  1. Donazione effettuata con rinuncia preventiva degli eredi legittimari:
    • Gli eredi legittimari possono rinunciare preventivamente a contestare una donazione accettandola, ma solo con un accordo successivo alla morte del donante.
    • Una rinuncia preventiva in vita del donante non è valida per legge, secondo l’art. 557 del Codice Civile.
  1. Donazione rimasta in vita per oltre 20 anni (prescrizione della riduzione):
    • L’azione di riduzione per lesione della legittima si prescrive in 10 anni dal momento dell’apertura della successione (morte del donante).
    • Se l’immobile o il bene donato è stato venduto o trasferito a terzi, e sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari, non è possibile esercitare l’azione di riduzione contro i terzi acquirenti (art. 563 c.c.).
  1. Donazione modale (con obblighi imposti al donatario):
    • In alcune situazioni, una donazione modale può ridurre il valore effettivo del bene donato, lasciando intatta la quota di legittima degli eredi.
    • Esempio: un immobile donato con l’onere di pagare una rendita o di mantenere il donante non viola la legittima, purché il valore netto sia entro la quota disponibile.
  1. Donazioni indirette non formalizzate:
    • Le donazioni indirette (ad esempio, pagare un immobile a nome del figlio senza passare da un atto di donazione) sono più difficili da contestare, poiché non sempre sono riconoscibili come donazioni formali e non vengono trascritte nei registri pubblici.
    • Tuttavia, se dimostrabili, possono comunque essere oggetto di riduzione.
  1. Accettazione e conferma della donazione da parte degli eredi:
    • Se gli eredi accettano la donazione dopo la morte del donante o non agiscono entro i termini di legge per la riduzione, la donazione non sarà più impugnabile.
    • Esempio: Un erede non contesta una donazione entro i 10 anni dall’apertura della successione.
  1. Clausola di rinuncia preventiva alla restituzione:
    • Alcune donazioni prevedono una clausola in cui il donatario è esonerato dall’obbligo di restituzione dei beni in caso di lesione della legittima. Sebbene questa clausola non impedisca del tutto l’azione di riduzione, può limitare il diritto dell’erede legittimario a richiedere la restituzione materiale del bene.

Consigli pratici per evitare contestazioni

  • Pianificazione patrimoniale: Il donante dovrebbe assicurarsi, con il supporto di un notaio, di rispettare le quote di legittima e documentare chiaramente la donazione.
  • Donazioni proporzionate: Dividere il patrimonio in modo equo tra gli eredi riduce il rischio di contestazioni.
  • Testamento chiaro e trasparente: Un testamento dettagliato che spiega le motivazioni delle donazioni può limitare le dispute.
  • Utilizzo della quota disponibile: Limitare le donazioni alla quota disponibile evita problemi con la legittima.

NB: le informazioni pubblicate, possono cambiare con il tempo in quanto le leggi vengono spesso modificate in Italia, se cercate informazioni aggiornate e più specifiche, vi consigliamo di rivolgervi ad un professionista, cioè un avvocato o un notaio.

Costo e documenti necessari

Ecco una guida sui costi e i documenti necessari per effettuare una donazione, in particolare quella immobiliare, che è tra le più comuni.

Documenti necessari per una donazione

Per effettuare una donazione, è necessario predisporre una serie di documenti che devono essere presentati al notaio che redige l’atto. Ecco i principali:

  1. Documenti personali delle parti:
    • Documento d’identità e codice fiscale del donante e del donatario.
  2. Documentazione dell’immobile (nel caso di donazione immobiliare):
    • Atto di provenienza dell’immobile (es. rogito, donazione precedente, dichiarazione di successione).
    • Visura catastale e planimetria aggiornata.
    • Certificato di destinazione urbanistica (per terreni).
    • Attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per la donazione di edifici.
  3. Stato civile delle parti:
    • Certificato di matrimonio o stato libero del donante, per verificare eventuali regimi patrimoniali (es. comunione o separazione dei beni).
    • Eventuale autorizzazione del coniuge se il bene è in comunione dei beni.
  4. Estratto di nascita e certificato contestuale (se richiesto per verifiche patrimoniali).
  5. Documenti fiscali:
    • Valutazione catastale dell’immobile per il calcolo delle imposte.
    • Eventuali dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale.
  6. Accettazione del donatario:
    • Se non avviene contestualmente alla firma dell’atto, serve un documento separato di accettazione della donazione.

Costo di una donazione

Il costo di una donazione è determinato da diverse componenti: imposte, parcella del notaio e spese amministrative.

1. Imposte sulla donazione

Il calcolo delle imposte varia a seconda del valore del bene e del grado di parentela tra donante e donatario:

  1. Imposta di donazione:
    • Coniuge e parenti in linea retta (figli, nipoti): franchigia di 1.000.000 €. Oltre questa soglia, si applica un’aliquota del 4% sul valore eccedente.
    • Fratelli e sorelle: franchigia di 100.000 € e aliquota del 6% sul valore eccedente.
    • Altri parenti fino al 4° grado: aliquota del 6%, senza franchigia.
    • Altri soggetti: aliquota dell’8%, senza franchigia.
  2. Imposta ipotecaria:
    • 2% del valore catastale dell’immobile (ridotta a 200 € in caso di agevolazioni prima casa).
  3. Imposta catastale:
    • 1% del valore catastale dell’immobile (ridotta a 200 € in caso di agevolazioni prima casa).
  4. Imposta di bollo e spese fisse:
    • Importo variabile, ma generalmente compreso tra 300 € e 500 €.

2. Parcella del notaio

La parcella del notaio dipende dal valore del bene donato e dalla complessità dell’atto. Generalmente varia tra:

  • 1.500 € e 3.000 € per immobili di valore medio.
  • La parcella può aumentare se sono necessarie ulteriori verifiche o documenti aggiuntivi.

3. Spese tecniche e accessorie

  • Spese per l’attestato di prestazione energetica (APE): circa 100-300 €.
  • Eventuali costi per aggiornamenti catastali o urbanistici: variabili, ma in media 500-1.000 €.

Esempio di calcolo per una donazione immobiliare

Immaginiamo di voler donare un immobile del valore catastale di 150.000 € a un figlio.

  1. Imposte:
    • Imposta di donazione: 0 € (valore sotto la franchigia di 1.000.000 €).
    • Imposta ipotecaria e catastale: 200 € + 200 € (agevolazioni prima casa).
    • Imposta di bollo: 300 €.
  2. Parcella del notaio:
    • Circa 2.000 € (variabile).
  3. Altri costi:
    • APE: 200 €.

Totale stimato: circa 2.700 €.

Considerazioni pratiche

  1. Agevolazioni prima casa:
    • Se il donatario ha i requisiti per le agevolazioni prima casa, le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte a 200 € ciascuna.
  2. Donazione di beni mobili o somme di denaro:
    • Per somme di modico valore o beni mobili (es. un’auto), non è richiesto l’atto pubblico, a meno che il valore non sia rilevante.
  3. Controlli successivi:
    • È consigliabile pianificare la donazione con il supporto di un notaio per evitare contestazioni da parte di altri eredi.

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Autore

  • massy biagio

    Fondatore di Economia Italiacom e Finanza Italiacom è divulgatore finanziario e trader.

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